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Fonte FacesofRE.com & Focus.de

La proprietà immobiliare diventa inestimabile: i prezzi delle case galoppano lontano dal reddito della popolazione.

Cresce il divario tra i prezzi dei nuovi appartamenti e il reddito nelle cinque maggiori città tedesche. La crisi da pandemia non ha avuto alcuna influenza su questo sviluppo inatteso e ormai controproducente. La situazione a Monaco è particolarmente grave.

Monaco di Baviera non solo ha i prezzi immobiliari più alti della Germania, ma anche salari superiori alla media. Ma anche più di 4500 euro lordi mensili non permettono di far fronte al costo medio, al metro quadro, per acquistare un appartamento nuovo.

Secondo un'analisi del portale immobiliare immoverkauf24, le famiglie a Monaco di Baviera possono arrivare solo il 49% del prezzo medio al metro quadrato con il loro reddito. La situazione è simile anche nelle altre quattro metropoli tedesche: Berlino è penultima con il 53 per cento, dietro ad Amburgo con il 56 e Francoforte con il 59 per cento. Al 70 percento, Colonia offre ancora il miglior rapporto tra reddito e prezzo dell'immobile al metro quadrato.

I prezzi degli immobili crescono molto più velocemente dei redditi:

Ma la situazione peggiora di anno in anno. Immoverkauf24 ha confrontato i prezzi medi al metro quadro per i nuovi appartamenti, con il reddito lordo medio della rispettiva città. 

A Monaco, questo reddito medio era di 4566 euro nel 2020. Il metro quadrato medio in un appartamento nuovo, invece, costa 9250 euro. Nel 2015, un reddito di 3964 euro è stato confrontato con prezzi di 6300 euro al metro quadrato, un rapporto del 63 percento. Anche allora, era tutt'altro che ideale, ma da allora la situazione è solo peggiorata. Mentre i prezzi sono aumentati del 46,8%, i redditi sono cresciuti solo del 15,2% nello stesso periodo.

La disparità più evidente in questo sviluppo si trova a Francoforte. Dal 2015 c'è stato un aumento medio dei prezzi per i nuovi appartamenti del 77,5%. Il reddito è cresciuto solo dell'11,4% nello stesso periodo. Nel 2015 un reddito medio poteva ancora pagare quasi un metro quadrato (93 per cento), ora non basta nemmeno per due terzi (59 per cento).

Berlino, Amburgo e Colonia hanno visto uno sviluppo simile. Nella capitale i prezzi sono aumentati del 66,7%, i salari solo del 17,1%. Ad Amburgo è del 40,3% contro il 10,8% ea Colonia del 47,6 contro il 10,0%.

Il covid peggiora ulteriormente la situazione:

L'anno del COVID19, il 2020, non ha avuto alcuna influenza sullo sviluppo. L'aumento dei prezzi degli immobili è leggermente rallentato in tutte le città ad eccezione di Monaco, ma lo stesso vale per il reddito. Il fatto che il prezzo per metro quadrato a Francoforte sia aumentato solo dell'8,4 percento anziché del 14,4 percento come nel 2019 è stato di scarsa utilità, perché il reddito è aumentato solo dell'1,2 anziché del 2,9 come nell'anno precedente.

Questo ha innescato una sensazione di forte disagio poiché la pandemia ha aumentato significativamente il desiderio di molti tedeschi di avere una casa di proprietà e di averne una con una maggiore vivibilità. Dopotutto, molti hanno dovuto lavorare da casa durante la pandemia e hanno imparato ad apprezzare il lavoro da remoto - e ora preferirebbero farlo in un altro appartamento, magari più spazionso, meglio ancora in una casa indipendnete. I prezzi non solo sono aumentati ulteriormente a causa della maggiore domanda, ma anche perché i materiali da costruzione sono diventati scarsi e quindi più costosi in tutto il mondo in questo periodo sotrico complesso. Ciò vale ad esempio per il legno e i materiali isolanti, il tutto si riflette sui costi di costruzione e quindi sui prezzi di acquisto.

Creare più spazio vitale è in cima alla lista delle cose da fare del nuovo governo federale. I possibili partner della coalizione dei semafori avevano già concordato nel loro documento esplorativo di voler costruire 400.000 appartamenti all'anno in futuro. Di questi, 100.000 saranno alloggi sociali finanziati con fondi pubblici in modo che le persone con redditi più bassi possano ancora permettersi l'affitto.

Anche negli anni precedenti sono stati costruiti più di 300.000 nuovi appartamenti ogni anno. Ma non basta, soprattutto nelle grandi città. 

Qui non solo crescono i prezzi di acquisto, ma anche gli affitti crescono a un ritmo superiore alla media. A Berlino, la maggioranza dei cittadini ha recentemente deciso con un referendum di espropriare grandi complessi immobiliari. Tuttavia, gli esperti non credono che un tale approccio possa risolvere il problema degli alloggi in Germania. Il piano da un miliardo di dollari ora deve essere discusso e attuato dal Senato.

Nelle scorse settimane il Governo tedesco ha annunciato la messa in lavorazione di una legge per promuovere fortemente lo smart working ad ogni livello possibile, questo permetterà, tra le altre cose, di spostare la pressione di richiesta immobiliare fuori dalle metropoli e di "diluirlo" su tutto il territorio. Ma noi di FacesofRE,com vediamo una opportunità anche per il mercato Italiano.

Noi di FacesofRE crediamo che lo smart working diverrà il motore del rinnovamento del mercato immobiliare, a cominciare proprio dal poterci proporre verso il cliente Tedesco. Il lavoratore Tedesco in smart working, oberato dai prezzi inarrivabili delle case nella propria nazione, troverà in Italia un luogo non solo di villeggiatura ma un posto perfetto in cui vivere, potendo lavorare da casa e godendosi il suo stipendio "Tedesco".

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