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Recentemente, la normativa italiana ha reso possibile l’esercizio congiunto delle professioni di amministratore di condominio e agente in mediazione immobiliare, permettendo a un unico soggetto di operare in entrambi i ruoli. Questa possibilità offre indubbi vantaggi in termini di efficienza e sinergia, ma solleva anche interrogativi sulla corretta separazione delle due attività e sul rischio di conflitto di interesse.

Cosa accade quando un amministratore di condominio, nella sua veste di agente immobiliare, si occupa della locazione di un’unità immobiliare all’interno di uno stabile che gestisce? Quali sono i confini tra lecito e illecito nella delega di attività ai collaboratori non abilitati? Questo articolo analizza il caso di una società che opera in entrambi i settori, valutando gli aspetti normativi, le criticità e le best practice per garantire un’operatività trasparente ed efficace.

Analiziamo le due figure professionali singolarmente:

In Italia l'attività di mediazione immobiliare (l'Agente immobiliare) non può essere delegata a terzi non abilitati al ruolo. L'agente immobiliare è una figura regolamentata dalla legge e deve essere iscritto al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio dopo aver superato un esame abilitativo.

Cosa dice la normativa?

La Legge n. 39 del 1989, che disciplina l'attività di mediazione, stabilisce che:

• Solo chi è iscritto al REA (ex Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione) può esercitare la professione.
• Non è possibile delegare la trattativa, la promozione o la conclusione dell'affare a persone prive di abilitazione.
• Gli ausiliari (ad esempio, segretari o collaboratori) possono svolgere solo attività preparatorie e strumentali, ma non possono mediare tra le parti.

Possibili forme di collaborazione

L'agente immobiliare può collaborare solo con:

1. Altri agenti abilitati, anche appartenenti a diverse agenzie.
2. Assistenti o segretari che si occupano solo di funzioni amministrative o di supporto (es. presa appuntamenti).
3. Società di mediazione immobiliare (Srl, Sas, etc.) purché tutti i soci e amministratori operativi siano iscritti al REA.

Se un agente delega attività di mediazione a una persona non iscritta, rischia sanzioni amministrative e penali, oltre alla possibile cancellazione dal registro.

L'amministratore di condominio può invece delegare alcune attività a terzi, ma con limiti ben precisi. La figura dell’amministratore è regolata dal Codice Civile (art. 1129 e seguenti) e dalla riforma del condominio (Legge 220/2012).

1. L’amministratore può delegare tutto il suo ruolo a terzi?

No. L’amministratore è personalmente responsabile della gestione del condominio e non può cedere la sua intera funzione a terzi, specialmente se privi dei requisiti richiesti dalla legge.

2. Cosa può delegare?

L’amministratore può avvalersi di collaboratori e delegare alcune attività, come:

• Gestione contabile e fiscale, affidata a un commercialista o a uno studio specializzato.
• Manutenzione e interventi tecnici, affidati a ditte o professionisti abilitati.
• Gestione delle assemblee, con l’aiuto di consulenti o segretari.
• Servizi di portineria o pulizia, affidati a imprese esterne.

Tuttavia, la responsabilità rimane sempre dell’amministratore, che deve vigilare sull'operato dei delegati.

3. A chi non può delegare?

• A persone prive dei requisiti stabiliti dalla legge, come la formazione obbligatoria per amministratori (se gestisce più di 8 unità immobiliari).
• A soggetti non qualificati per compiti specifici (es. un non-commercialista per la contabilità, un non-tecnico per lavori edili).

4. Cosa rischia se delega in modo improprio?

Se affida incarichi a persone non qualificate o non controlla l’operato dei delegati, l’amministratore può essere:

• Revocato dall’assemblea o dal giudice per gravi irregolarità.
• Sanzionato per negligenza nella gestione del condominio.
• Ritenuto responsabile civilmente o penalmente per danni causati da decisioni errate o dalla cattiva gestione.

L’amministratore può avvalersi quindi di collaboratori e delegare alcuni compiti operativi, ma non può trasferire l’intera gestione condominiale a soggetti non abilitati. Resta sempre il principale responsabile di fronte ai condomini e alla legge.

Parliamone:

Ipotizziamo una società che, come oggi è possibile, detiene entrambe le abilitazioni, sia di amministratore di condominio che di agente in mediazione immobiliare. In azienda lavora una persona che possiede le abilitazioni e i requisiti per ricoprire entrambi i ruoli. Questa si avvale della collaborazione di cinque persone, non abilitate alle attività.

L'abilitato, nella sua doppia veste, in qualità di mediatore trova persone interessate a prendere in affitto un appartamento di un suo cliente, situato in un condominio da lui stesso gestito come amministratore. A questo punto, delega uno degli addetti ad accompagnare i potenziali conduttori a visitare l'immobile, descrivendo le caratteristiche dell’abitazione, le regole e le condizioni del condominio, nonché le disposizioni condominiali.

I clienti, soddisfatti, discutono successivamente con l'amministratore-mediatore una proposta per prendere in affitto l'appartamento, e così avviene.

Questa situazione, seppur apparentemente legale sotto alcuni aspetti, presenta delle criticità e potenziali conflitti di interesse che potrebbero portare a contestazioni sia dal punto di vista deontologico che legale.

Analisi della situazione:

1. La società detiene entrambe le abilitazioni

   • Se la società ha sia l’abilitazione per la mediazione immobiliare che per l’amministrazione condominiale, in teoria, l’operatività in entrambi i settori è possibile.
   • La persona abilitata può operare in entrambi i ruoli, ma deve separare chiaramente le due attività, per evitare conflitti di interesse.

2. L’accompagnamento alle visite da parte di un addetto non abilitato

   • In ambito di mediazione immobiliare, l’art. 3 della Legge n. 39/1989 vieta a soggetti non iscritti al REA di svolgere attività di mediazione, comprese le visite agli immobili se comportano trattativa o persuasione commerciale.
   • Tuttavia, la semplice visita guidata senza trattativa (es. mostrare la casa, descrivere il condominio e le regole) potrebbe essere vista come un’attività di supporto non vietata, purché l’addetto non negozi né fornisca informazioni contrattuali.

3. Il conflitto di interesse tra amministratore e mediatore

   • L’amministratore è un soggetto super partes che deve agire nell’interesse dell’intero condominio.
   • Il mediatore, invece, ha un interesse economico nella conclusione dell'affare.
   • Se l’amministratore favorisce un particolare proprietario o utilizza informazioni privilegiate (es. conoscere in anticipo che un appartamento è disponibile), potrebbe essere accusato di abuso di posizione.

Quali sono i possibili rischi?

• Impugnazione della locazione: Un condomino potrebbe contestare che l’amministratore ha usato il suo ruolo per agevolare una trattativa privata, violando il principio di imparzialità.
• Possibile sanzione per esercizio abusivo della mediazione: Se l’addetto non abilitato accompagna i clienti fornendo dettagli contrattuali o influenzando la decisione, si rischia una contestazione di attività abusiva.
• Problemi fiscali e contrattuali: Se il mediatore-amministratore percepisce provvigioni senza una chiara distinzione di ruoli, potrebbe avere problemi contabili e fiscali.

Come rendere la situazione più sicura e trasparente?

1. Separare le due attività in modo netto:

   • L’amministratore non dovrebbe trattare direttamente affitti degli immobili del condominio che gestisce. Se vuole farlo, dovrebbe informare formalmente l’assemblea e ottenere il consenso per evitare accuse di conflitto di interesse.
   • La società può avere due divisioni separate, una per l’amministrazione e una per la mediazione, con contabilità e operatività distinte.

2. Utilizzare solo personale abilitato per le visite e la mediazione:

   • L’addetto non abilitato dovrebbe limitarsi a mostrare l’immobile senza entrare in dettagli contrattuali o commerciali. Per maggiore sicurezza, sarebbe meglio far gestire le visite da un agente immobiliare.

3. Trasparenza nelle comunicazioni:

   • L’amministratore, se agisce anche da mediatore, deve dichiarare esplicitamente il doppio ruolo ai condomini e agli inquilini, per evitare problemi futuri.

Conclusione:

La situazione descritta è al limite della legalità e presenta rischi di conflitto di interesse e potenziali contestazioni. Se la separazione dei ruoli e delle attività non è chiara, potrebbe configurarsi un comportamento scorretto sia per la mediazione immobiliare che per la gestione condominiale. Una gestione più trasparente e rispettosa delle normative eviterebbe problemi legali e controversie con i condomini.

La redazione di AgentiImmobiliari.org