Articoli

Analisi sviluppata dalla redazione di AgentiImmobiliari.org

1. Quadro nazionale: mercato solido, ma sempre più selettivo

Il mercato immobiliare residenziale italiano arriva a maggio 2026 in una fase di tenuta positiva, ma non uniforme. Nel 2025 le compravendite residenziali hanno superato quota 765 mila transazioni, con una crescita di circa +6,4% rispetto al 2024; nel IV trimestre 2025 l’OMI ha però registrato una crescita molto più contenuta, pari a +0,4%, segnale che la spinta del mercato si sta normalizzando. (Ingenio)

Sul fronte prezzi, il dato nazionale degli annunci di vendita rilevato da idealista indica a marzo 2026 un valore medio di 1.891 €/mq, con crescita +1,5% trimestrale e +5,0% annua. È un dato da leggere come prezzo richiesto, non come prezzo effettivo di rogito, ma fotografa bene la pressione della domanda e la scarsità di offerta in molte aree. (Idealista)

Il credito non è più il freno violento del 2023, ma resta selettivo: secondo ABI, a marzo 2026 il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,36%, contro il 4,42% di dicembre 2023. La BCE, il 30 aprile 2026, ha lasciato invariati i tassi: deposito 2,00%, rifinanziamento principale 2,15%, marginal lending 2,40%, segnalando però rischi al rialzo sull’inflazione e al ribasso sulla crescita. (Sky TG24)

Sintesi operativa: il mercato non è in frenata generalizzata. È piuttosto in una fase di polarizzazione: tengono bene immobili efficienti, centrali, ben collegati, turistici o in contesti di qualità; faticano gli immobili energivori, periferici senza servizi, sovraprezzati o da ristrutturare pesantemente.

2. Dati regionali: prezzi medi e variazioni

Questi sono i valori medi regionali degli annunci di vendita a marzo 2026 secondo idealista. Il dato nazionale è 1.891 €/mq. (Idealista)

Le regioni più care restano quindi Trentino-Alto Adige, Valle d’Aosta, Liguria, Toscana, Lombardia e Lazio. Le più accessibili sono Molise, Calabria, Sicilia, Umbria e Basilicata. Sul piano dinamico, colpiscono soprattutto la crescita annua della Lombardia (+9,8%), del Veneto (+7,8%), del Friuli-Venezia Giulia (+7,0%) e dell’Emilia-Romagna (+6,1%). (Idealista)

3. Principali città italiane: prezzi e compravendite

Tra i capoluoghi, idealista segnala nel primo trimestre 2026 un andamento prevalentemente positivo: Bari +2,4%, Cagliari +2,3%, Roma, Bologna e Catania +1,9%, Firenze +1,6%; Milano cresce poco, +0,2%, mentre Napoli registra un lieve calo trimestrale, -0,4%. (Idealista)

Per valori medi richiesti, le città più costose risultano: Milano 5.192 €/mq, Venezia 4.897 €/mq, Bolzano 4.869 €/mq, Firenze 4.602 €/mq, Bologna 3.717 €/mq, Roma 3.369 €/mq. In coda figurano città come Caltanissetta 653 €/mq, Ragusa 730 €/mq e Biella 752 €/mq. (Idealista)

Sul fronte compravendite 2025 nelle principali città, l’elaborazione Abitare Co. su dati OMI indica: Roma 37.293 compravendite (+6,3%), Milano 25.173 (+4,9%), Torino 16.151 (+6,8%), Genova 9.273 (+5,7%), Napoli 8.031 (+3,4%), Palermo 7.141 (+9,8%), Bologna 6.090 (+17,0%), mentre Firenze è l’eccezione negativa con 4.644 transazioni (-14,0%). (Ingenio)

Nel IV trimestre 2025, però, le otto maggiori città mostrano un quadro più contrastato: crescita media +2,1%, con Palermo +10,9%, Bologna +7,3%, Roma +4,8%, Genova +4,3%, Napoli +2,6%, ma flessioni a Milano -2,3%, Torino -0,5% e Firenze -7,6%. (Lavoripubblici)

Lettura per agenti immobiliari: Milano resta il mercato più caro, ma non necessariamente il più dinamico in termini di volumi; Bologna, Palermo e Roma mostrano maggiore vivacità recente. Firenze va monitorata con attenzione: prezzi alti, offerta selettiva e flessione delle transazioni possono indicare una fase di assestamento.

4. Luoghi di particolare pregio: lusso, seconde case e mercati prime

Il segmento di pregio si conferma più resiliente del mercato medio, ma estremamente selettivo. Secondo Gabetti/Santandrea, il mercato immobiliare di pregio in Italia resta solido e sostenuto da domanda proprietaria, crescita delle seconde case di fascia alta e investimenti nel luxury living; il report segnala anche l’aumento dei contribuenti con redditi superiori a 120.000 euro e un rafforzamento del segmento seconde case. (Gabetti Group)

Le aree più forti, in termini di prezzo medio, sono riconducibili a tre categorie: grandi città prime, località alpine e lacustri, destinazioni costiere e insulari di fascia alta. Nei dati idealista, la provincia più cara è Bolzano, 4.560 €/mq, davanti a Milano, 3.751 €/mq, Lucca, 3.311 €/mq, e Firenze, 3.223 €/mq; questo conferma il peso di aree alpine, città d’arte e località toscane/costiere. (Idealista)

Milano continua a essere il mercato prime più osservato a livello internazionale. Secondo il Guardian, la città ha beneficiato dell’arrivo di residenti ad alto patrimonio, anche per effetto del regime fiscale italiano per neo-residenti, con un aumento dei prezzi immobiliari del 38% in cinque anni secondo ricerche citate da Knight Frank; le zone più richieste includono Brera, Sant’Ambrogio, San Marco e Cinque Vie. (The Guardian)

Tra le località di pregio non metropolitane vanno monitorate con particolare attenzione Forte dei Marmi, Versilia, Argentario, Capri, Cinque Terre, Courmayeur, Cortina, Lago di Como, Costa Smeralda, Dolomiti e borghi toscani ad alta attrattività internazionale. Qui il prezzo non dipende solo da mq e stato conservativo, ma da scarsità dell’offerta, vista, privacy, accessibilità, classe energetica, presenza di servizi e spendibilità turistica.

5. Zone non ad alta densità urbana: province, comuni minori e aree periurbane

Uno dei dati più importanti per gli agenti immobiliari è lo spostamento parziale della domanda fuori dai capoluoghi. Nel IV trimestre 2025, secondo OMI, i comuni non capoluogo crescono del +1,3%, mentre i capoluoghi scendono del -1,7%; l’interpretazione più plausibile è che una quota di domanda continui a cercare abitazioni più grandi, prezzi più accessibili e migliore qualità abitativa in aree periurbane o provinciali. (Idealista)

Il fenomeno non è uniforme. Le aree provinciali funzionano meglio quando offrono collegamenti, servizi, scuole, sanità, fibra, prossimità a poli produttivi o turistici. Al contrario, le zone interne senza domanda di ritorno, senza lavoro locale e con stock edilizio obsoleto restano mercati fragili, anche se i prezzi nominali possono apparire molto bassi.

Sul fronte locazioni, OMI segnala nel IV trimestre 2025 quasi 278 mila nuovi contratti, in crescita +0,6% annua; nei comuni ad alta tensione abitativa i contratti crescono +1,2%, mentre nei comuni non ATA calano -0,5%. Questo significa che la domanda di affitto resta più concentrata dove ci sono lavoro, università, mobilità e pressione abitativa. (Lavoripubblici)

Indicazione commerciale: nei comuni non metropolitani l’agente deve evitare valutazioni “a trascinamento” dai capoluoghi. Serve una stima microterritoriale: tempi medi di vendita, concorrenza diretta, stato energetico, distanza dai servizi, domanda locale e attrattività per smart worker, famiglie o seconde case.

6. Previsioni per i prossimi 6 mesi: maggio–ottobre 2026

Per i prossimi sei mesi lo scenario più probabile è di stabilità positiva, non di boom generalizzato. Scenari Immobiliari aveva stimato per il 2026 circa 800 mila abitazioni vendute e prezzi in crescita sopra il 4% quasi ovunque; Nomisma, nel suo primo rapporto 2026, ha invece indicato un possibile rallentamento delle compravendite legato al venir meno della politica monetaria espansiva e al rialzo dei tassi. Le due letture non sono incompatibili: il mercato può restare positivo, ma con velocità più bassa e forte differenziazione territoriale. (Scenari Immobiliari)

La variabile decisiva sarà il credito. Il calo dei tassi medi sui mutui rispetto ai picchi del 2023 sostiene la domanda, ma la BCE non ha ancora aperto una nuova fase espansiva: ha mantenuto i tassi fermi e ha segnalato rischi legati a inflazione, energia e crescita. Per questo è prudente attendersi compravendite in tenuta, ma con acquirenti più negoziali e più attenti alla rata finale. (Sky TG24)

Previsione operativa nazionale:

• Prezzi: crescita moderata, indicativamente più forte nei mercati con scarsità di offerta e domanda stabile; possibile stabilizzazione negli immobili sovraprezzati.

• Compravendite: volumi stabili o in lieve crescita, ma meno brillanti rispetto alla media 2025.

• Grandi città: Milano e Firenze più selettive; Roma, Bologna, Palermo e Napoli con maggiore potenziale di assorbimento se il prezzo è corretto.

• Pregio: ancora forte, soprattutto su immobili unici, ristrutturati, efficienti, panoramici o in location prime.

• Province e aree periurbane: buone prospettive solo dove esistono servizi, collegamenti e domanda reale; debolezza nelle aree interne prive di attrattori.

• Locazioni: tensione ancora alta nelle grandi città, nei poli universitari e nei mercati turistici; canone concordato in rafforzamento, visto il +8,4% rilevato da OMI nel IV trimestre 2025. (Lavoripubblici)

7. Indicazioni per agenti immobiliari

Per i prossimi mesi la priorità sarà acquisire al prezzo giusto. Il mercato assorbe ancora, ma non perdona immobili fuori prezzo, classi energetiche deboli, ristrutturazioni troppo onerose o documentazione incompleta.

Tre leve saranno decisive: valutazione realistica, preparazione tecnica dell’immobile e comunicazione mirata. Negli immobili urbani conteranno servizi, trasporti, classe energetica e redditività da locazione; nelle zone di pregio conteranno unicità, privacy, vista, stato manutentivo e appeal internazionale; nei comuni non capoluogo conteranno soprattutto qualità della vita, accessibilità e prezzo corretto.

Conclusione: il mercato immobiliare italiano, a maggio 2026, non è fermo. È però meno generalista e più selettivo. Per gli agenti immobiliari significa una cosa molto concreta: nei prossimi sei mesi vincerà chi saprà leggere il micro-mercato, non chi si limiterà a seguire il dato medio nazionale.

La Redazione