La sospensione fino al 31 dicembre 2020

C’è un’ottima notizia per chi ha comprato o sta per comprare una nuova prima casa dopo aver venduto quella vecchia. L’agevolazione fiscale è salva nei 12 mesi seguenti la vendita dell’immobile perché la transazione rientra ora nella sospensione degli adempimenti fino alla fine del 2020 come previsto dalla normativa legata all’emergenza Covid. La legge prevede che se la prima casa viene ceduta nei primi cinque anni dalla data di acquisto si perde ogni beneficio fiscale eventualmente goduto, tranne nel caso in cui si ricompri - come detto entro un anno dalla vendita - un’altra abitazione come prima casa.
Ovviamente, se entro un anno dall’acquisto di una nuova casa non si vende quella vecchia e per la quale si era ottenuto il beneficio, si perde l’agevolazione. L’emergenza Covid ha però bloccato il mercato immobiliare. Molti di coloro che dovevano vendere entro i 12 mesi dall’acquisto della nuova casa si sono ritrovati impossibilitati a farlo. L’Agenzia delle Entrate ha così chiarito che con il decreto Liquidità i termini dei 12 mesi sono stati sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Il calcolo dei termini riprenderà dunque a partire dal 1° gennaio 2021.

Le agevolazioni fiscali

Chi acquista la prima casa (l’abitazione principale) può godere di agevolazione dal punto di vista fiscale. Se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa in esenzione Iva l’imposta di registro scende al 2% (dal 9% canonico), mentre le imposte ipotecarie e catastali sono fissate a 50 euro e non crescono proporzionalmente al valore dell’immobile. Se si acquista invece da un costruttore l’Iva è del 4% (contro il normale 10%), mentre le imposte sono tutte fissate a 200 euro.

I requisiti

Per ottenere il bonus prima casa nel 2020 è necessario soddisfare alcuni requisiti:
1) Non possedere abitazioni in Italia per le quali si è fruito di agevolazioni, a meno che non vengano vendute entro 1 anno dall’acquisto di quella che sarà la prima casa;
2) Non essere proprietari di abitazioni né titolari di diritto d’uso o usufrutto di case nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
3) Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, oppure avere in quel Comune la sede del proprio lavoro;.

Vendita della vecchia casa entro 12 mesi

Come detto, il bonus prima casa 2020 spetta anche a coloro che già posseggono una casa di proprietà, purché la vendano entro 12 mesi dal nuovo acquisto (termine che è stato sospeso fino al 1 gennaio 2020). L’impegno a vendere dovrò comparire nell’atto di acquisto. Se questo poi non avviene, si perde il bonus prima casa e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Bonus prima casa anche per la seconda casa: ecco quando

Una sentenza della Corte di Cassazione del 2 febbraio 2018 ha stabilito che il bonus è valido anche per la seconda casa nel caso in cui la prima abitazione risulti inidonea a soddisfare le presenti esigenze abitative del proprietario e della sua famiglia. E’ il caso degli immobili dati in affitto e dunque per legge non utilizzabili dal proprietario o il caso degli edifici dichiarati inagibili, come nel caso delle aree danneggiate dal terremoto.

di Massimiliano Jattoni Dall’Asén dal www.corriere.it