di BURNO DESIATI
Nell'ambito dell'acquisto o della vendita di una casa, il valore catastale dell'immobile rappresenta una variabile di rilievo. Questa cifra fiscale è determinante per il calcolo di varie imposte, ma che cos'è e a cosa serve effettivamente? Scopriamolo insieme attraverso questa panoramica.
Definizione del valore catastale di un immobile:
Il valore catastale indica il valore fiscale di un immobile. Questa cifra viene impiegata nel calcolo di certe imposte correlate all'acquisto e vendita di proprietà immobiliari e, più in generale, a operazioni che implicano il trasferimento della proprietà di un bene immobile.
Contrariamente al valore di mercato, il valore catastale non rispecchia il prezzo a cui un immobile è offerto o richiesto sul mercato. Esso è invece determinato da criteri legislativi e non tiene in considerazione le condizioni effettive dell'immobile o le dinamiche di domanda e offerta.
Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente catastale, che varia in base alla categoria e alla destinazione d'uso dell'immobile, nonché al fatto che si tratti di prima (115,5) o seconda casa (126).
Utilità del valore catastale di un immobile:
Il valore catastale di un immobile si utilizza per stabilire la base imponibile su cui vengono applicate le aliquote delle varie imposte correlate al possesso o al trasferimento della proprietà di un immobile. Tra queste imposte si trovano:
1. L'imposta di registro: si paga al momento del rogito per registrare l'atto di compravendita presso l'Agenzia delle Entrate. L'aliquota varia a seconda del tipo di venditore e dell'immobile. Per un venditore privato o un'impresa che non ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni, l'aliquota è del 9% del valore catastale. Se il venditore è un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni, l'aliquota è dell'IVA (10% o 4% in base a se si tratti o meno di abitazione principale) sul prezzo di vendita¹².
2. L'imposta ipotecaria: si paga per iscrivere l'atto di compravendita presso il Conservatorio dei Registri Immobiliari. L'aliquota è fissa: € 50,00 se il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni, oppure € 200,00 se il venditore è un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni.
3. L'imposta catastale: si paga per aggiornare i dati catastali dell'immobile presso l'Agenzia del Territorio. L'aliquota è fissa: € 50,00 se il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni, oppure € 200,00 se il venditore è un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni.
4. L'imposta di successione: si paga quando si eredita un immobile. L'aliquota varia in base al grado di parentela tra l'erede e il defunto e al valore dell'immobile. Se l'erede è il coniuge o un parente in linea retta, l'aliquota è del 4% sul valore dell'immobile, con una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Se l'erede è un fratello o una sorella, l'aliquota è del 6% sul valore dell'immobile, con una franchigia di 100 mila euro per ciascun beneficiario. Se l'erede è un altro parente o un estraneo, l'aliquota è dell'8% sul valore dell'immobile, senza franchigia.
5. L'imposta di donazione: si paga quando si dona un immobile. L'aliquota varia in base al grado di parentela tra il donante e il donatario e al valore dell'immobile. Se il donatario è il coniuge o un parente in linea retta, l'aliquota è del 4% sul valore dell'immobile, con una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Se il donatario è un fratello o una sorella, l'aliquota è del 6% sul valore dell'immobile, con una franchigia di 100 mila euro per ciascun beneficiario. Se il donatario è un altro parente o un estraneo, l'aliquota è dell'8% sul valore dell'immobile, senza franchigia.
6. L’imposta municipale sugli immobili (IMU): è l’imposta annuale per il possesso di un immobile. L’aliquota varia a seconda del comune e del tipo di immobile. L'aliquota per vari tipi di immobili come la prima casa, la seconda casa, terreni agricoli, fabbricati rurali, fabbricati inagibili o inabitabili, fabbricati storici o artistici, fabbricati a uso produttivo, fabbricati a uso particolare e fabbricati assegnati dalla cooperativa edilizia al socio o di proprietà della cooperativa edilizia assegnati al socio è specificata in dettaglio.
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