per te dal Consiglio Nazionale del Notariato:

GLI "INCENTIVI PER LA VALORIZZAZIONE EDILIZIA" di cui all’art. 7 del Decreto Legge 30 aprile 2019, n.34 (c.d. Decreto Crescita) convertito con modificazioni con Legge 28 giugno 2019 n. 58, (Approvato dalla Commissione Studi Tributari il 31/01/2020).

Lo studio sostituisce il precedente studio n.82/2019/T del 30-05-2019 che era stato redatto dopo
la pubblicazione del Decreto Legge n.34/2019 ma prima della sua conversione, avvenuta con Legge
n.58/2019. Tiene quindi conto delle modifiche apportate dalla legge di conversione e riporta le
interpretazioni contenute nei primi documenti di prassi emanati in materia dall’Agenzia delle
Entrate. Affronta anche le varie problematiche che si cominciano a porre in fase applicativa,
alcune delle quali hanno dato luogo a quesiti rivolti all’Ufficio Studi.
1. LA NORMA
L'art.7 del "Decreto Crescita" (Decreto Legge 30 aprile 2019, n.34), nel testo definitivo
conseguente alla sua conversione con modificazioni avvenuta con Legge 28 giugno 2019 n. 58,
dispone che:
"1. Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di
costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10
del decreto del residente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni,
provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto
al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui
medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del
testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla
normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla
successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione
riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e
le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le
condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le
imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30
2
per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto del
fabbricato di cui al primo periodo."
2. LA RATIO
La norma è finalizzata a favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio:
- a) con la sostituzione degli edifici esistenti con altri di nuova costruzione, anche di maggior
volume ove consentito dalle norme urbanistiche, ovvero
- b) con l'esecuzione su edifici esistenti degli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1,
lettere b), c) e d) del TU edilizia (DPR 6 giugno 2001, n. 380) e cioè: manutenzione straordinaria,
restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia,
ottenendo, in entrambi i casi, edifici adeguati alla normativa antisismica e “virtuosi” sotto l’aspetto
dell’efficienza energetica.
Mira quindi a evitare il consumo di nuovo suolo, indirizzando gli investimenti imprenditoriali nel
settore immobiliare verso il riuso e l’ammodernamento dell’esistente, in linea con i più moderni
strumenti urbanistici che privilegiano la riqualificazione rispetto all’espansione urbana; mira anche
a contrastare l’attuale crisi del settore edilizio stimolando nuove iniziative destinate a far crescere
e migliorare l'offerta del mercato immobiliare.
3. LA DURATA
La norma ha una durata limitata nel tempo: dal giorno successivo a quello della sua pubblicazione
nella Gazzetta Ufficiale e quindi dal 1° maggio 2019 fino al 31 dicembre 2021.
Non si tratta di una norma a regime perché la sua finalità economica è, come detto, contingente:
superata la crisi la misura incentivante potrebbe non essere più necessaria.
La sopravvenienza di una diversa normativa pone la questione dei rapporti in itinere come
potrebbero essere:
* un contratto preliminare stipulato prima dell’entrata in vigore della norma con il pagamento di
acconti o caparre per i quali è stata pagata imposta di registro proporzionale con contratto
definitivo stipulato dopo l’entrata in vigore della legge al quale può applicarsi la nuova
agevolazione e quindi da tassare con imposte fisse; poiché il sistema dell’imposta di registro
configura l’imposta di registro dovuta su acconti o caparre come un acconto sull’imposta dovuta
per il contratto definitivo, è da ritenere ammissibile il rimborso delle imposte proporzionali già
pagate1
, a nulla rilevando che la normativa di favore non fosse ancora vigente al tempo della
stipula del preliminare;
* un contratto definitivo stipulato prima dell’entrata in vigore della norma ma soggetto a
condizione sospensiva che si verifica dopo l’entrata in vigore della norma; in questo caso
l’agevolazione non sarà applicabile dato che l’art.27 del DPR n.131/86 dispone espressamente al
secondo comma che l’imposta è dovuta “secondo le norme vigenti al momento della formazione
dell’atto”; diversamente, in caso di atti soggetti a approvazione od omologazione, il quinto comma
dello stesso articolo dispone che l’imposta si applichi secondo le disposizioni vigenti al momento in
cui l’atto produce i suoi effetti.

1 Lo ammette in via generale l’Agenzia delle Entrate nella Circolare n.18/E del 2013, par.3.1
3
4. IL TERMINE
La finalità di stimolo al mercato immobiliare ha indotto il Legislatore a stabilire un termine per il
completamento dell’operazione immobiliare: l’imprenditore acquirente agevolato deve, entro
dieci anni: acquistare l’intero fabbricato, realizzarvi gli interventi richiesti dalla norma e poi
venderlo (o, se suddiviso in più unità immobiliari, vendere almeno il 75% della cubatura del nuovo
fabbricato).
Il termine iniziale è quello dell'atto di acquisto dell'intero fabbricato; tale atto deve essere
stipulato prima del 31 dicembre 2021 e cioè prima della fine del periodo in cui si applica
l’agevolazione. Si rinvia al paragrafo 10 per il caso di acquisto con più atti.
Il termine finale è quello della cessione dell’intero fabbricato (o dell’ultimo atto che realizza la
vendita del 75% della cubatura se il fabbricato è suddiviso in più unità immobiliari), che deve
avvenire entro dieci anni dal termine iniziale; si rinvia al paragrafo 11 per gli approfondimenti.
5. LA STRUTTURA
La norma prevede la concessione dell’agevolazione per il trasferimento a condizione che
l’acquirente realizzi un certo intervento sugli immobili acquistati entro un determinato termine,
con un meccanismo che richiama quello delle norme che prevedevano un trattamento tributario
di favore per l’acquisto di terreni compresi in piani urbanistici particolareggiati (p.u.p.) a
condizione che l’acquirente realizzasse la costruzione prevista entro un certo termine, trattamento
oggi abrogato nell’ambito della generale abrogazione delle agevolazioni fiscali disposta dall’art.10
del D.Lgs.14 marzo 2011, n.234. La ratio di quella norma era analoga a quella della norma attuale:
orientare gli interventi edilizi verso tipologie ritenute più rispondenti all’interesse pubblico (in quel
caso favorire l’ordinato assetto del territorio incentivando le costruzioni inserite all’interno della
pianificazione esecutiva approvata dagli strumenti urbanistici; nel caso in esame favorire la
rigenerazione edilizia dell’esistente).2
Data l’analogia della struttura e della natura dell’interesse perseguito, si ritiene possibile applicare
alla nuova norma alcuni principi affermati dalla prassi e dalla giurisprudenza nell’interpretazione
della citata norma oggi abrogata.
6. IL CONTENUTO DELL’AGEVOLAZIONE
Per la fattispecie agevolata è prevista l’applicazione delle imposte fisse di registro, ipotecaria e
catastale nella misura di € 200 ciascuna.
Nulla è detto sull’imposta di bollo, sui tributi speciali catastali e sulle tasse ipotecarie, che,
analogamente a quanto si affermava in materia di agevolazioni per gli acquisti di terreni in p.u.p.,
si ritiene siano dovute nella misura ordinaria.3

2 L’agevolazione consisteva nel pagamento di imposta di registro all’1% e di imposte ipotecarie e catastali in un primo momento in
misura fissa e successivamente nella misura rispettivamente del 3% e dell’1%; era stata introdotta dall’art. 33, comma 3, Legge
388/2000 (Finanziaria per il 2001); successivamente il trattamento di favore fu inserito, con alcune modifiche, nell’art. 1 della
Tariffa parte I allegata al TUR del 26 aprile 1986 e, per le imposte ipotecaria e catastale, nel D.lgs. 347/1990; il termine entro il
quale realizzare l’intervento, originariamente di 5 anni, fu poi prorogato più volte fino a divenire di 11 anni.
3
In materia di acquisti di terreni ricadenti in piani particolareggiati la Circolare 31/01/2002 n. 11/E aveva chiarito che “essendo
espressamente oggetto di agevolazione soltanto l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, tutti gli altri tributi dovuti
per i trasferimenti in questione (IVA, imposta di bollo, ecc.), si applicano ordinariamente.” Anche la Risoluzione 31/03/2005 n. 40/E
4
Non si ritiene infatti applicabile, per l’imposta di bollo, per i tributi speciali catastali e per le tasse
ipotecarie il comma 3 dell’art.10 del D.Lgs.14 marzo 2011, n.23 e successive modifiche e
integrazioni che stabilisce il c.d. "assorbimento" e cioè l’esenzione dai detti tributi per gli atti di
trasferimento immobiliare assoggettati all’imposta di registro ai sensi dei commi 1 e 2 dello stesso
articolo e cioè gli atti compresi nell’art.1 della tariffa parte I allegata al TUR (Dpr 131/86), per i
quali il comma 2 prevede l’imposta minima di 1000 euro e lo stesso comma 3 prevede le imposte
ipocatastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna. La norma in esame, infatti, stabilisce un regime
agevolativo speciale per una particolare tipologia di trasferimenti quelli aventi ad oggetto “interi
fabbricati” (da demolire, ricostruire e vendere) senza fare alcun riferimento agli atti di cui al citato
art.1 della tariffa.
Per quanto riguarda l’IVA, essa sarà dovuta secondo le regole ordinarie4
: è un'imposta a rilevanza
comunitaria e non è possibile per uno Stato introdurre autonomamente delle agevolazioni.
Il testo definitivo dell’art. 7 del Decreto Crescita, dopo la sua conversione in legge, dispone
tuttavia – evidentemente per le imposte di registro, ipotecaria e catastale eventualmente dovute -
che le agevolazioni si applicano “anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto
del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633” (Decreto IVA).
L’art.10 del DPR n.633/72, intitolato “Operazioni esenti da imposta”, disciplina tali operazioni e, in
particolare, ai commi 8bis e 8ter, disciplina le cessioni immobiliari, delineando una
regolamentazione complessa che prevede varie deroghe alla regola generale dell’esenzione,
alcune obbligatorie (nelle quali la deroga è imposta dalla legge) e altre facoltative (nelle quali la
deroga è possibile per opzione del cedente).
Il rinvio alle “operazioni ai sensi dell’art.10” del DPR n.633/72 contenuto nel Decreto Crescita può
pertanto essere letto come un rinvio a tutte le operazioni disciplinate da detto articolo e quindi
non soltanto alle operazioni esenti ma anche a quelle imponibili, per legge o per opzione.
Il comma 8bis dell’art.10 del DPR 633/72 disciplina la cessione di immobili non strumentali, esenti
da IVA se effettuate da imprese non costruttrici ovvero da imprese costruttrici o di ripristino
decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori se l’impresa non manifesta espressamente l’opzione
per l’imposizione IVA. Le cessioni di tali beni, se esenti da IVA, ai sensi dell’art.40 del DPR
n.131/86, non si considerano soggette a IVA ai fini dell’applicazione del principio di alternatività e
sono quindi di regola assoggettate a imposta di registro proporzionale e a imposte ipotecarie e
catastali nella misura fissa di € 50 ciascuna. Si può senz’altro ritenere ad esse applicabile
l’agevolazione e quindi, nel caso in cui ricorrano i presupposti, esse saranno soggette a imposte di
registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di € 200 ciascuna. Da notare che l’agevolazione
comporta una riduzione dell’imposta di registro (da proporzionale col minimo di 1000 euro a fissa
nella misura di 200 euro) ma una maggiorazione delle imposte catastali, che con l’agevolazione
saranno dovute nella misura di 200 euro ciascuna anziché di 50 euro ciascuna.
Nel caso invece di cessione di bene non strumentale soggetta a IVA per opzione, nei casi previsti,
l’agevolazione sarebbe ininfluente perché si applicherebbero comunque le imposte di registro,
ipotecaria e catastale in misura fissa per il principio di alternatività pienamente operante.
La sopra precisata deroga al principio di alternatività è stata introdotta dal c.d. “Decreto Visco –
Bersani” (DL n.223/2006, convertito con modificazioni dalla legge n.248/2006) modificando il testo
originario dell’art.40 del dpr n.131/86 in materia di imposta di registro che era finalizzato a evitare

aveva affermato che “L'agevolazione è limitata all'imposta di registro e alle imposte ipotecaria e catastale; devono essere, invece,
corrisposti nella misura ordinaria gli altri tributi dovuti per i trasferimenti in questione (I.V.A., imposta di bollo, ecc.)”
4 Come detto nei documenti di prassi citati in nota 4 in materia di agevolazioni per i p.u.p.
5
doppie imposizioni; ciò nell’ambito della riforma dell’imposizione sugli immobili portata da detto
decreto, tesa a ridurre il campo di applicazione dell’IVA, normalmente neutrale, a vantaggio delle
imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Altre deroghe al principio di alternatività sono previste per le cessioni di immobili strumentali.
Il comma 8ter dell’art.10 del DPR 633/72 stabilisce che esse sono esenti da IVA “escluse quelle
effettuate dalle imprese costruttrici o di ristrutturazione, entro cinque anni dalla data di
ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente
abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.”
Per i trasferimenti di tali beni immobili strumentali: l’art.1 bis della tariffa allegata al D.lgs.
n.347/90 fissa l’aliquota del 3% per l’imposta ipotecaria “anche se assoggettati a IVA”;
analogamente l’art.10, comma 1, dello stesso D.lgs. stabilisce che l’imposta catastale sia dovuta in
misura proporzionale, con l’aliquota ordinaria dell’1%, “ancorché assoggettati a IVA”.
Le imposte ipocatastali “rafforzate” si applicano quindi alle cessioni di beni strumentali da parte di
soggetti IVA in ogni caso, sia se le cessioni rientrino nell’esenzione prevista come fattispecie
generale dal comma 8ter dell’art.10 del DPR n.633/72, sia se esse siano soggette a IVA per
espressa disposizione di legge o per opzione espressamente manifestata dal cedente. La disciplina
non differenzia le operazioni esenti da quelle imponibili, assoggettandole entrambe al prelievo
proporzionale e ciò proprio per imporre comunque una tassazione indipendentemente dall’ IVA.
Di conseguenza, anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni del Decreto Crescita, non vi è
motivo per distinguere tra cessioni di beni strumentali esenti e cessioni imponibili, dato che il testo
della norma non distingue e che la ratio delle agevolazioni è presente in misura identica sia nelle
cessioni esenti che in quelle imponibili; una diversa interpretazione, anzi, introdurrebbe una
ingiustificata disparità di trattamento tra fattispecie analoghe se non addirittura identiche.
Quindi è possibile ritenere che l’agevolazione si applichi, ricorrendone i presupposti, anche alle
cessioni di beni strumentali da parte di soggetti IVA – imponibili o esenti - limitatamente alle
imposte ipotecaria e catastale, che saranno quindi dovute nella misura fissa di € 200 ciascuna
anziché proporzionale. L’imposta di registro è comunque dovuta in misura fissa ai sensi dell’art.40
del DPR n.131/86.
È opportuno segnalare che tali interpretazioni non sono in atto supportate da documenti di prassi.
7. LA FORMA
È certamente opportuno che nell’atto vi sia l’espressa richiesta dell’agevolazione con la
dichiarazione di voler procedere entro dieci anni alla demolizione e ricostruzione del fabbricato
conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B
nonché alla sua alienazione.
Si deve tuttavia ritenere ammissibile, in caso di omissione, la possibilità di stipulare un atto
integrativo contenente le dichiarazioni omesse, nella stessa forma dell’atto precedente. Ciò è stato
ammesso sia dall’Agenzia delle Entrate che dalla giurisprudenza5 nell’analoga fattispecie di
acquisto di terreni ricadenti in p.u.p. Non vi è alcun motivo per non ritenere applicabili tali principi
alla norma in esame.

5 Cfr Risoluzione 02/10/2006 n. 110/E) che dalla Giurisprudenza (Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14117 (rv. 613774); Cass. civ. Sez.
V Ordinanza, 11-11-2011, n. 23588 (rv. 620012), in BigSuite IPSOA
6
In applicazione di tale principio, in risposta a un quesito di un notaio, l’Ufficio Studi del CNN ha
ritenuto possibile inserire la integrazione con la richiesta di agevolazione in seno all’atto di
constatazione dell’avveramento della condizione sospensiva che era stata apposta all’atto di
vendita di un intero fabbricato nel quale non era stata inserita la richiesta di agevolazioni.
8. I SOGGETTI
La norma stabilisce che il soggetto acquirente deve essere un’impresa di costruzione o
ristrutturazione immobiliare.
Deve quindi trattarsi certamente di una impresa - e non di un privato - che procede all’acquisizione
e successiva demolizione/ricostruzione al fine di alienare le unità immobiliari ricavate.
L’Agenzia delle Entrate nella Risposta a interpello n. 515 dell’11 dicembre 2019 ha espressamente
ammesso la possibilità di fruire delle agevolazioni per una società cooperativa intenzionata a
realizzare un intervento edilizio conforme alla fattispecie prevista dal Decreto Crescita, facendo
riferimento per la definizione di “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” a quella di
“impresa costruttrice” contenuta nella Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 (paragrafo 3.2.)
rilevante ai fini della determinazione del regime di imposizione indiretta applicabile ad atti
concernenti i trasferimenti dei fabbricati; secondo la Circolare è “impresa costruttrice” quella che
realizza “l’immobile direttamente con organizzazione e mezzi propri ovvero avvalendosi di imprese
terze per la materiale esecuzione di tutti i lavori o di parte di essi, nonché quelle che anche
occasionalmente costruiscono o fanno costruire immobili per la successiva vendita (cfr. circolare 11
luglio 1996, n. 182). Come precisato nella circolare da ultimo citata, rientrano tra le imprese
costruttrici, le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici,
alloggi da assegnare ai propri soci oltre alle imprese (ad esempio banche, assicurazioni, imprese di
vario genere) che costruiscono in via occasionale beni immobili. Tra le imprese costruttrici vi
rientrano pure le cooperative edilizie a proprietà indivisa (cfr. risoluzione del 9 gennaio 2006, n.
4/E)”
In linea con l’interesse sotteso alla norma agevolativa (favorire le attività imprenditoriali di
rigenerazione del patrimonio edilizio esistente) che si attua qualunque sia il tipo di impresa che
realizza l’intervento, non vi è alcun riferimento alla necessità che l’impresa abbia come oggetto
esclusivo o principale l’attività delle costruzioni edili: basta che l’impresa, qualunque sia il suo
oggetto principale, realizzi in concreto quanto richiesto dalla norma, anche indirettamente dando i
lavori in appalto a terzi.6
Il rinvio alla Circolare n.18/E del 2013 può valere anche per la definizione di “impresa di
ristrutturazione immobiliare”, che si può considerare equivalente a quella di “impresa di
rispristino” che, secondo la circolare (paragrafo 3.2.) è quella che acquista un immobile, esegue o
fa eseguire sullo stesso interventi di recupero, ripristino edilizio o ripristino urbanistico e
successivamente lo rivende.
Cedente può essere qualunque soggetto, fatto salvo quanto precisato al paragrafo 6 per i soggetti
IVA.
9. L’OGGETTO DELL’ACQUISTO:

6 La Commissione Studi Tributari del CNN si è occupata più volte delle problematiche relative alla qualificazione di un’impresa come
“costruttrice”: vedi da ultimi Risposta a quesito n. 328-2013/T, est. A. Lomonaco, e Studio n. 102-2012/T, est. N. Forte-A. Lomonaco
7
a) interi fabbricati
La norma richiede che oggetto dell’acquisto sia un “intero fabbricato” e ciò anche adesso che è
possibile godere delle agevolazioni non solo in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio (e
quindi di sua integrale sostituzione) ma anche nel caso di interventi su edifici esistenti.
La definizione di “intero edificio” non è contenuta nella norma né esiste finora alcuno specifico
documento di prassi sull’argomento in tema di agevolazioni del “Decreto Crescita”.
È possibile, data l’affinità della materia e pur con le dovute distinzioni, fare riferimento al comma
349 dell’art.1 della legge n. 296 del 2007 (che per prima ha introdotto nell’ordinamento tributario i
benefici fiscali per gli interventi di miglioramento energetico degli edifici) il quale, per delimitare
l'ambito applicativo delle norme agevolative di cui ai precedenti commi da 344 a 350, rinvia alle
definizioni di cui al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente "Attuazione della
direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia". L'articolo 2, comma 1, lettera
a) di tale decreto dispone che un edificio è "un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che
delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da
tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie
esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l'ambiente
esterno, il terreno, altri edifici.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n..365/E del 2007, rispondendo a un quesito di un
contribuente che era proprietario di più fabbricati strutturalmente autonomi ma censiti in catasto
unitariamente, dopo aver ritenuto applicabili le norme sopra indicate, ha precisato che “l'edificio
oggetto di riqualificazione energetica non deve essere individuato sulla base della connotazione
catastale attribuita alla costruzione edilizia, bensì in base alle caratteristiche costruttive che lo
individuano e ne delimitano i confini in relazione allo spazio circostante. Si ritiene, pertanto, che
per gli interventi di cui al comma 345 il limite di detrazione spettante possa essere
autonomamente calcolato per ciascun fabbricato, individuato come tale in base alla definizione
fornita dal richiamato decreto legislativo n. 192 del 2005, anche se esso non costituisce una
autonoma entità catastale.”
Non vi è motivo di non ritenere applicabile tale interpretazione anche alla normativa in esame e
quindi si può ragionevolmente affermare, anche in mancanza di un documento di prassi specifico
per le agevolazioni di cui trattiamo, che le modalità di catastazione siano irrilevanti per attribuire a
un immobile la qualifica di “intero fabbricato”, dovendosi fare riferimento soltanto alle sue
caratteristiche strutturali.
In linea di principio, quindi, per "intero fabbricato" si deve intendere un corpo di fabbrica
strutturalmente e funzionalmente autonomo.
b) complessi di fabbricati
Ci si chiede se sia applicabile l’agevolazione all’acquisto di più (interi) fabbricati da demolire e da
ricostruire in modo diverso rispetto ai fabbricati preesistenti e quindi su aree diverse, con sagome
diverse e in numero diverso rispetto a ciò che esisteva.
È possibile dare una risposta positiva, pur con le cautele dovute all’attuale mancanza di documenti
di prassi in materia.
8
E infatti la norma agevolativa, ammettendo che la ricostruzione possa avvenire “anche con
variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme
urbanistiche” non richiede la conformità tra il vecchio e il nuovo edificio.
D’altra parte è nell’essenza stessa della rigenerazione urbana la possibilità e a volte la necessità di
un nuovo assetto planivolumetrico della zona rigenerata, che distribuisca in modo diverso le
urbanizzazioni attraverso convenzioni con l’ente territoriale; sarebbe illogico limitare
l’agevolazione agli interventi di minor respiro negandola invece per quelli in cui è massimo
l’interesse pubblico di creare migliori condizioni di vivibilità.
In questi casi, purché oggetto dell’acquisto siano più “interi fabbricati”, valorizzando l’aspetto
unitario dell’operazione si può anche ritenere che il requisito della vendita del 75% della
volumetria realizzata in caso di suddivisione in più unità immobiliari possa essere calcolato
facendo riferimento alla volumetria complessiva di tutti gli edifici realizzati; d’altra parte, nel caso
di ricostruzione con un numero e una tipologia di edifici differente rispetto a quella dell’acquisto
sarebbe impossibile un calcolo separato.
c) irrilevanza della destinazione del fabbricato acquistato
La norma non fa alcuna distinzione in ordine alla tipologia di fabbricato che può essere oggetto di
acquisto agevolato; si deve quindi ritenere che sia agevolabile l’acquisto di qualsiasi fabbricato,
anche non abitativo (ad esempio edifici industriali); l’intervento edilizio, poi, ne potrà
eventualmente mutare la destinazione.
d) terreni
Va segnalata in materia la Risposta a interpello n. 511 dell’11 dicembre 2019 resa su un quesito
in ordine alla possibilità di applicare le agevolazioni in esame all’acquisto di terreni con insistenti
fabbricati industriali dismessi in pessimo stato di conservazione e fabbricati abitativi in presenza di
un progetto per l'utilizzazione edificatoria dei terreni compresa la demolizione dei fabbricati con la
ricostruzione di fabbricati conformi alla normativa antisismica e di classe energetica "A" o "B".
La risposta è stata negativa perché “l'ambito oggettivo della norma agevolativa in esame non
include anche i terreni edificabili” e “le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono di
stretta interpretazione e non è possibile estenderne l’ambito di applicazione in via analogica.”
La posizione è stata ribadita nella Risposta a interpello n. 525 del 13 dicembre 2019 per il caso di
trasferimento di un capannone agricolo destinato a demolizione integrale, unitamente a una
porzione di terreno astrattamente edificabile. L’Agenzia ha qui precisato che però “la norma di
agevolazione in argomento potrebbe trovare applicazione nell'ipotesi in cui nell'atto notarile di
acquisizione fossero specificamente distinte le operazioni di acquisto del capannone agricolo e
della porzione di terreno: in tale caso, infatti, l'imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale
nella misura fissa di euro 200 ciascuna, potrebbe trovare applicazione solo limitatamente al
trasferimento dell'"intero fabbricato" che, nel caso di specie, coinciderebbe con il capannone
agricolo. Per il trasferimento del terreno, invece, saranno dovute le ordinarie imposte di registro,
ipotecaria e catastale.”
A parziale temperamento di quanto affermato dall’Agenzia si può però osservare che la norma
agevolativa prevede espressamente che la ricostruzione del fabbricato acquistato con le
agevolazioni possa avvenire “anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente,
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ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche” ed è ben possibile che la consentita variazione
volumetrica possa avvenire occupando un’area libera. Almeno in tal caso si dovrebbe ritenere
concedibile l’agevolazione anche per il terreno, sia quello che materialmente dovrebbe essere
occupato sia, eventualmente, quello che sviluppa la potenzialità edificatoria necessaria per poter
realizzare l’ampliamento secondo le norme urbanistiche.
È anche da ritenere che, se i terreni costituiscono pertinenza del fabbricato da acquistare
(parcheggi, aiuole, spazi verdi, viabilità) l’agevolazione si può estendere ad essi perché, ai sensi
dell’art.23 3°comma del DPR 131/86, le pertinenze sono in ogni caso soggette alla stessa disciplina
prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate; in mancanza di una espressa
disposizione contraria il vincolo pertinenziale va accertato a norma del codice civile (artt.817-818)
e indipendentemente dalla classificazione catastale. L’Agenzia, nei suddetti documenti di prassi,
non ha preso posizione in materia, in quanto nei quesiti non veniva prospettato che i terreni
costituissero pertinenza dei fabbricati ma anzi si affermava il contrario e cioè che i terreni fossero
il reale oggetto del contratto mentre i fabbricati erano soltanto delle accessioni destinate ad
essere totalmente demolite.
In altri termini, è sostenibile che l’agevolazione possa essere concessa quando l’oggetto principale
dell’acquisto è un “intero fabbricato” mentre i terreni sono solo un accessorio del fabbricato o
perché sono una sua pertinenza o perché sono funzionali alla realizzazione del suo ampliamento
che avverrà a seguito del programmato intervento edilizio. Va però rimarcato che su ciò non è
ancora intervenuto alcun documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate.
Si aggiunga che, in materia di imposte dirette, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ritenuto di
riqualificare come trasferimento di un terreno edificabile la cessione di un fabbricato da demolire
e ricostruire, ma finora la giurisprudenza non ha condiviso tale opinione.
7
10. TIPOLOGIA DI ATTI DI ACQUISTO
La norma usa il termine generico "trasferimenti" per cui deve ritenersi possibile acquistare il
fabbricato con qualsiasi tipologia di atto e quindi, oltre alla compravendita, il conferimento in
società, la datio in solutum, la permuta, compresa quella tra bene presente e bene futuro.
Quest’ultima è sicuramente agevolabile in quanto l’acquisto riguarda l’intero fabbricato e la
cessione delle unità immobiliari future avrà effetto dalla loro venuta ad esistenza e quindi dopo
l’ultimazione dei lavori; occorre evitare però di anticipare il trasferimento a un momento anteriore
perché in tal caso si rischia la decadenza per violazione della regola che impone che il
trasferimento sia successivo alla realizzazione dell’intervento edilizio.
Dato che l’acquisto deve riguardare l’intero fabbricato, la lettera della legge sembra non
ammettere tipologie di atti che non soddisfano tale condizione, come il trasferimento di parti di un
fabbricato da non demolire ma sul quale effettuare gli interventi previsti dalla norma in cambio
della realizzazione da parte dell’impresa acquirente di analoghi interventi su porzioni rimaste in
capo al cedente.
11. ACQUISTO CON PIÙ ATTI
Acquisto contestuale di tutte le unità immobiliari

7 Cfr., da ultima, Cass.Civ. Sez.V 21.02.2019 n. 5088, nonché la sentenza della Corte di Giustizia UE C-71/18 del 4 settembre 2019,
entrambe in banca dati Bigsuite IPSOA, che hanno entrambe negato la possibilità di tale riqualificazione
10
Se il fabbricato sul quale si vuole realizzare l’intervento richiesto dalla legge è costituito da più
unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari e queste vengono acquistate contestualmente
nello stesso atto, si deve ritenere, anche se con la prudenza dovuta alla mancanza di un
documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate, che l’agevolazione, nel rispetto della lettera della
norma e della sua ratio, operi ugualmente e che le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale
siano dovute una sola volta per la registrazione dell’atto e non tante volte quante sono le
stipulazioni. La norma infatti riserva il trattamento agevolato ai “trasferimenti di interi fabbricati”
senza imporre che tali trasferimenti debbano avvenire con un’unica stipulazione.8
Plurimi contratti preliminari
L’atto di acquisto contestuale da più proprietari diversi sarà normalmente preceduto da contratti
preliminari - magari trascritti - sottoposti alla condizione – sospensiva o risolutiva - dell'acquisto
dell'intero edificio entro un certo termine. È possibile che in tali preliminari sia previsto il
pagamento di caparre confirmatorie o acconti, che potrebbero scontare l’imposta di registro
proporzionale ai sensi dell’art.10 della Tariffa parte I allegata al DPR n.131/86. Di tali imposte
proporzionali sarà poi ammesso il rimborso a seguito della registrazione del contratto definitivo
agevolato con imposte in misura fissa; ciò è espressamente ammesso dalla circolare n.18/E del
2013, che al paragrafo 3.1, afferma che “Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la
caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per
il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la
registrazione del contratto preliminare”.
Non sarà invece possibile chiedere le agevolazioni già al momento del preliminare, in quanto esse,
come detto, si applicano agli atti di trasferimento.
Plurimi atti di acquisto (non condizionati)
È invece dubbio se sia possibile usufruire dell’agevolazione in caso di acquisto dell’intero fabbricato con più
atti separati aventi l’unico (dichiarato) fine di acquisire l’intero fabbricato per realizzare quanto prescritto
dalla norma agevolativa. Si può sostenere che sarebbe irragionevole far dipendere la concessione
dell’agevolazione dal semplice dato formale della contestualità o meno degli acquisti, dato che in
entrambi i casi viene rispettata la finalità della norma di favorire la sostituzione o la
trasformazione di un fabbricato in modo da ottenere un edificio più efficiente sotto l’aspetto
energetico e più sicuro sotto l’aspetto antisismico; in entrambi i casi l’agevolazione sarebbe
definitivamente confermata con l’adempimento delle condizioni previste a pena di decadenza. Il
termine per il decorso del decennio dovrebbe decorrere dal primo degli atti di acquisto. Ogni atto,
però, dovrebbe scontare le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale non potendosi queste
applicare una sola volta per una molteplicità di atti.
In pratica i singoli atti avrebbero l’agevolazione ma la decadenza opererebbe solo al decorso
infruttuoso del decennio (dal primo atto).
Va comunque raccomandata molta prudenza in quanto la concessione dell’agevolazione in tale
ipotesi è molto incerta dato che l’Agenzia delle entrate potrebbe esprimersi in senso negativo.

8 La Commissione Studi Tributari del CNN ha sempre sostenuto la natura di “imposta d’atto” dell’imposta fissa di registro e quindi
che, in caso di atti plurimi, essa è dovuta una sola volta (cfr., fra i tanti, lo studio n.144-2008/T, est. G. Petteruti); l’Amministrazione
Finanziaria, in caso di atti aventi contenuto patrimoniale, sostiene invece il contrario (cfr. per tutti la Circolare n.18/E del 2013). Nel
caso in oggetto, però, è la lettera della norma che supporta l’interpretazione contenuta nel testo al di là delle divergenti opinioni in
materia
11
Nella clausola di richiesta di agevolazioni andrebbe descritto l’intero fabbricato oggetto del
programmato intervento edilizio, specificando quali unità sono eventualmente già state
acquistate, quali sono quelle oggetto dell’atto e quali quelle ancora da acquistare.
Plurimi atti condizionati
È possibile che l’imprenditore acquirente, anche per non sopportare il rischio di più acquisti
definitivi separati in mancanza di certezza sull’acquisizione dell’intero fabbricato, necessaria non
soltanto per la possibilità di usufruire dell’agevolazione ma anche per la concreta realizzazione
dell’iniziativa imprenditoriale, voglia stipulare più separati atti di acquisto di porzioni o quote di
fabbricato sottoposti alla condizione sospensiva (non meramente potestativa) dell’acquisto
dell’intero fabbricato. In tal caso i primi atti, condizionati, sconterebbero l’imposta fissa di registro
prevista per gli atti sottoposti a condizione sospensiva e produrrebbero i propri effetti reali
contestualmente a quelli dell’atto di acquisto (non condizionato) dell’ultima porzione o quota di
fabbricato, con la cui stipula si andrebbero a verificare le condizioni sospensive apposte agli atti
precedenti.
In questo caso tutti gli atti, anche se stipulati separatamente e in tempi diversi, produrrebbero i
loro effetti contestualmente, con la sottoscrizione dell’ultimo atto. Ciò rende possibile ritenere che
tutti gli atti siano agevolabili, perché nel loro insieme producono nello stesso momento l’acquisto
dell’intero fabbricato.
Il termine da cui far decorrere il decennio per il completamento dell’iniziativa imprenditoriale
decorrerà dal momento della stipula dell’ultimo atto.
Come nel caso sopra esposto della stipula di più atti separati con effetti immediati, nella premessa
dell’atto andrebbe descritto l’intero fabbricato oggetto del programmato intervento edilizio,
specificando che si intende procedere all’acquisto con più atti sottoposti a condizione sospensiva
dell’acquisto dell’intero, quali unità sono eventualmente già state acquistate, quali sono quelle
oggetto dell’atto e quali quelle ancora da acquistare.
Nella clausola condizionale, specie se l’Agenzia delle Entrate dovesse non ritenere ammissibile la
concessione dell’agevolazione in caso di acquisto del fabbricato con più atti separati che
producono effetti immediati, sarà opportuno:
* pattuire la irretroattività della condizione, per evitare che la retroattività possa pregiudicare la
concessione dell’agevolazione;
* far constare che la condizione non è meramente potestativa, dato che il 3° comma dell’art.23 del
DPR n.131/86 stabilisce che non si considerano sottoposti a condizione sospensiva gli atti
sottoposti a condizione che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente.
Pluralità di acquirenti
Ci si è interrogati sulla possibilità di concedere le agevolazioni in caso di acquisto in comune da
parte di più imprese di costruzione o ristrutturazione di un intero fabbricato che poi, prima di
procedere all'intervento edilizio con le caratteristiche richieste o durante questo, stipulino un atto
di divisione e quindi effettuino separatamente le vendite finali delle unità immobiliari a ciascuna
impresa attribuite con la divisione.
Si ritiene possibile dare una risposta positiva ma è necessario che l’operazione si possa configurare
come unitaria; allo scopo è opportuno:
1) che le dichiarazioni in ordine all’agevolazione e in particolare l’impegno a realizzare la
fattispecie agevolata siano assunte solidalmente dalle imprese. Va però tenuto conto che la
12
solidarietà nell'obbligazione pone problemi nei rapporti tra le imprese, nel caso in cui si abbia un
inadempimento dell'obbligazione tributaria imputabile a una sola di esse, per esempio per
mancato completamento della sua parte di intervento edilizio o di mancata vendita; sotto
quest'ultimo aspetto ci si chiede poi se la percentuale del 75% vada riferita all'intera operazione o
alle singole sottooperazioni effettuate dalle imprese e si dovrebbe preferire la prima opzione data
l’unitarietà dell’operazione;
2) che sotto l’aspetto urbanistico:
* vi sia una convenzione urbanistica per l’attuazione unitaria degli interventi, nella quale è utile
che vi sia assunzione solidale da parte delle imprese degli obblighi derivanti da questa;
* vi sia un unico titolo abilitativo edilizio per gli interventi da realizzare da parte delle imprese.
3) che vi sia un formale accordo tra le imprese acquirenti, meglio se contenuto nell’atto di acquisto
o comunque, se precedente, in esso richiamato, per provvedere in comune alla realizzazione delle
parti comuni.
In tali condizioni, stante il rispetto della ratio della norma, non dovrebbe essere d’ostacolo per la
concessione dell’agevolazione il fatto che non sia un’unica impresa a realizzare la fattispecie ma
più imprese legate da un accordo che agiscono unitariamente.
Maggiori dubbi suscita la fattispecie di un acquisto dell'intero fabbricato effettuato da più imprese
per separate porzioni fin dall'origine, perché in questo caso mancherebbe, con riguardo a ciascuna
impresa, il requisito dell'acquisto dell'intero fabbricato". Tuttavia è possibile anche in questo caso
ritenere concedibile l'agevolazione se si dà peso al dato sostanziale dell'unitarietà dell'operazione,
effettuata su un intero fabbricato con i requisiti sopra precisati, anziché al dato formale
dell'acquisto di separate porzioni.
Le sopra dette interpretazioni non sono in atto supportate da documenti di prassi dell'Agenzia
delle Entrate e ciò rende incerta la possibilità della concessione delle agevolazioni; è quindi
sempre consigliabile la presentazione di un interpello all’Agenzia delle Entrate.
Acquisto di parte di fabbricato da parte di impresa già proprietaria della restante parte
Ci si è chiesti se un’impresa, già proprietaria di una unità immobiliare facente parte di un edificio
(o anche di una quota indivisa di un edificio) possa godere delle agevolazioni per l’acquisto della
restante parte dello stesso edificio, divenendo così esclusiva proprietaria dell’”intero fabbricato”
allo scopo di effettuarvi gli interventi previsti dal DL 34/19 e successivamente procedere alla
vendita secondo quanto prescritto dalla stessa norma.
Si ritiene possibile la risposta positiva specie se l’impresa aveva acquistato la parte preposseduta
senza agevolazioni perché all'epoca dell'acquisto queste non esistevano. L'Agenzia delle Entrate, in
tema di credito di imposta per agevolazioni prima casa e di acquisto di pertinenze con agevolazioni
prima casa, dove è richiesto che l'acquisto precedente sia stato effettuato con le agevolazioni, ha
affermato in vari documenti di prassi e ribadito nella circolare 18/E del 2013 che, quando il primo
acquisto non ha beneficiato dell’agevolazione solo perché questa non esisteva, la nuova
agevolazione è concedibile. Lo stesso principio sembra affermato nelle risposte a interpello n.123
del 21 dicembre 2018 e n. 377 del 10 settembre 2019, sempre in tema di agevolazioni prima casa,
nel caso di prepossidenza di altra abitazione da alienare entro un anno che era stata acquistata
senza agevolazioni per mancanza della norma agevolativa all'epoca dell'acquisto.
Si ritiene possibile concedere le agevolazioni anche se il soggetto richiedente l’agevolazione è un
imprenditore individuale che aveva acquistato il preposseduto non in qualità di imprenditore (ad
13
esempio per successione o donazione) ma voglia poi acquistare la restante parte in qualità di
imprenditore per effettuarvi come tale gli interventi previsti e le successive vendite. Ciò in quanto
il passaggio dalla sfera personale a quella imprenditoriale del preposseduto non richiede
particolari formalità e di fatto avverrebbe contestualmente all’acquisto – quale impresa – della
restante parte.
Va comunque sempre evidenziata la mancanza di documenti di prassi dell'Agenzia delle Entrate in
materia che consiglia di procedere con prudenza.
12. TIPOLOGIA DI INTERVENTO
La norma, nella sua versione definitiva ammette che l’impresa acquirente del fabbricato, per fruire
delle agevolazioni, possa realizzare:
* interventi di demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica
rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, ovvero
* interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e cioè:
b) "interventi di manutenzione straordinaria"
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo"
d) "interventi di ristrutturazione edilizia".
La norma ammette espressamente che l’edificio risultante dalla demolizione e ricostruzione abbia
diversa volumetria rispetto a quello preesistente; si può quindi ritenere che esso possa essere
anche radicalmente diverso da quello originario e anche che possa essere allocato in un sito
diverso da quello dell’area di sedime del fabbricato demolito; è però necessario che, sotto
l’aspetto urbanistico, l’intervento sia una vera e propria “demolizione e ricostruzione” e non si
tratti invece di nuova costruzione realizzata sfruttando diritti edificatori “compensativi” attribuiti
quale corrispettivo della cessione del fabbricato demolito al Comune in sostituzione di una
prevista espropriazione.
Da notare che tra gli interventi il Legislatore ha compreso anche quelli di manutenzione
straordinaria, introducendo una asimmetria con la disciplina IVA, che al comma 8 bis dell’art.10 del
DPR 633/72, considera la vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi di
manutenzione ordinaria o straordinaria (lettere a e b dell’art.3 del TUE) sempre esente da IVA.
Nella disciplina IVA, infatti, il Legislatore ha assoggettato al regime IVA di imponibilità delle vendite
con correlata detrazione dell’imposta pagata a monte solo gli interventi che effettivamente
portano a una radicale trasformazione del bene, mentre per le agevolazioni del Decreto Crescita,
conformemente alla ratio della norma, il Legislatore ha guardato al risultato sostanziale
(miglioramento del consumo energetico e adeguamento sismico) indipendentemente dalla
tipologia di intervento realizzato.
Per quanto riguarda il completamento dell’intervento, dato che la norma in esame prescrive che
l’edificio realizzato debba conseguire la classe energetica NZEB, A o B, si deve ritenere che, anche
potrebbe non essere necessaria la totale ultimazione dei lavori, si deve essere giunti a uno stato
della costruzione tale da poter consentire la classificazione energetica.
14
13. ALIENAZIONE DEL NUOVO FABBRICATO
La norma, nella sua versione nascente dalla legge di conversione, richiede che entro il termine di
dieci anni l'impresa che acquista il fabbricato debba anche procedere, dopo aver realizzato
l’intervento, all’alienazione di almeno il 75% della volumetria dello stesso, se suddiviso in più unità
immobiliari.
Entro il termine, quindi, non deve essere solo completato l’intervento edilizio, ma deve essere
completata – almeno in gran parte - l’operazione imprenditoriale; come detto, la ratio della norma
non è soltanto quella di favorire la rigenerazione del patrimonio immobiliare ma anche quella di
fungere da stimolo al mercato immobiliare.
Di conseguenza non è applicabile l’agevolazione ai casi in cui l’impresa che procede all’acquisizione
e all’intervento edilizio non lo faccia allo scopo di alienare l’immobile mettendolo sul mercato ma
allo scopo di utilizzarlo direttamente o indirettamente.
La norma prevede ora espressamente che l’alienazione debba avvenire “dopo aver realizzato
l’intervento”.
Di conseguenza una alienazione del fabbricato prima dell’ultimazione dell’intervento comporterà
la decadenza dalle agevolazioni. Si deve però ritenere che l'agevolazione si mantenga nel caso di
mutamenti soggettivi dell'impresa derivanti da vicende di riorganizzazione societaria
(trasformazioni, fusioni, scissioni) e anche in caso di cessioni o conferimenti di azienda o ramo di
azienda, perché questi comportano non il solo trasferimento dell’immobile ma quello dell’intera
organizzazione produttiva che sta realizzando l’intervento agevolato e che lo porterà a
compimento9
. È inoltre espressamente previsto che il fabbricato prima dell’alienazione possa
essere suddiviso in più unità immobiliari, evitando così ogni dubbio sulla liceità dell’operazione
probabilmente più frequente nella pratica.
Per mantenere l’agevolazione non è più necessario che nel termine di 10 anni venga alienato
l’intero fabbricato risultante dall’intervento ma è sufficiente, nel caso in cui esso sia suddiviso in
più unità immobiliari, che ne sia alienato almeno il 75 per cento del volume. Dato che la
volumetria degli immobili non risulta dai dati catastali sarà opportuno far risultare dagli atti
notarili di alienazione delle unità immobiliari derivate dall'intervento agevolato sia la volumetria
complessiva del fabbricato che quella della singola unità venduta, in modo da rendere agevole il
controllo sul mantenimento dell'agevolazione.
L’alienazione può avvenire con uno o più atti e con qualunque tipologia di atto di trasferimento:
vendita, permuta, assegnazione di beni da società a socio.
Con la Risposta a interpello n. 515 dell’11 dicembre 2019 l’Agenzia ha espressamente ritenuto
ammissibile quale tipologia di alienazione l’assegnazione a soci di cooperativa edilizia che ha
provveduto ad acquistare il fabbricato e a eseguirvi gli interventi previsti.
Nel caso di imprenditore individuale si può sostenere che anche la destinazione all’uso o al
consumo personale o familiare dell’imprenditore ai sensi dell’art.2, comma 2, n.5 del DPR 633/72
possa essere considerata un’alienazione ai fini della conferma dell’agevolazione; è vero che non vi
è una vera e propria alienazione perché l’immobile resta di proprietà dello stesso soggetto, ma è
anche vero che esso fuoriesce dalla sfera dell’attività imprenditoriale e quindi dall’operazione

9 Cfr, in tema di agevolazione di cui all’articolo 33, comma 3, della legge n.388/2000 per l’acquisto di terreni PIP: Risoluzione
31/03/2005 n. 40/E; Cass. civ. Sez. V, 18-01-2017, n. 1111 (rv. 642528-01); Cass. civ. Sez. V, 18-05-2016, n. 10203 (rv. 639772); Cass.
civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 25-07-2012, n. 13173 (rv. 623406); Cass. civ. Sez. V Ordinanza, 27-03-2009, n. 7438 (rv. 607494); Cass. civ.
Sez. VI - 5 Ordinanza, 08-03-2013, n. 5933 (rv. 625591), tutte in banca dati Bigsuite IPSOA
15
immobiliare effettuata dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice. Se poi la destinazione al consumo
familiare avviene attraverso la donazione a un familiare non vi sono dubbi, perché si avrebbe
comunque un’alienazione.
14. DECADENZA E SUE CONSEGUENZE
La norma, nel suo testo modificato dalla legge di conversione, dispone che “Nel caso in cui le
condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le
imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30
per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto del
fabbricato di cui al primo periodo.
Come avviene in caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, anche in questa fattispecie,
nel caso in cui le varie condizioni cui è soggetta la concessione dell’agevolazione non si verificano
(sia per mancanza originaria dei presupposti sia per successivo inadempimento degli obblighi cui
l’acquirente agevolato è soggetto per mantenere l’agevolazione), il Legislatore ripristina la
tassazione ordinaria con effetto dalla data dell’atto (e di conseguenza sono dovuti gli interessi di
mora), prevedendo anche una sanzione per aver indebitamente goduto del trattamento
agevolato.
Una particolarità del caso in esame è che, mentre per l’imposta di registro la decadenza comporta
un trattamento tributario peggiore rispetto a quello agevolato, per le imposte ipotecarie e
catastali, paradossalmente, la decadenza comporterà nella maggior parte dei casi un trattamento
tributario migliore, in quanto dette imposte, per i trasferimenti di cui all’art.1 della tariffa parte I
allegata al DPR 131/86 per i quali l’imposta di registro “assorbe” i tributi minori, si applicheranno
nella misura fissa di € 50 ciascuna. La decadenza comporterà quindi una minor somma di
complessivi € 300 a carico del contribuente, che si ritiene debba essere sottratta dalle somme
dovute a seguito della decadenza per imposta di registro ordinaria, sanzioni e interessi.
Analogamente a quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate interpretando le abrogate
disposizioni in tema di acquisto di immobili ricadenti in piani particolareggiati10
si deve ritenere
che l’acquirente che decade dalla agevolazione per mancata ultimazione dell’intera operazione nel
termine di dieci anni non abbia nessun obbligo di denuncia ex art.19 del DPR 131/86 e ciò in
quanto l'Ufficio territoriale effettua, con l'ausilio della procedura Campione Unico in cui vanno
iscritti gli atti che fruiscono di agevolazioni, un'attività di controllo per appurare il completamento
dell’intervento edificatorio nel termine.
La decadenza si produce se entro il termine di dieci anni non si sono totalmente verificate le tre
condizioni poste dalla legge: acquisizione dell’intero fabbricato, sua demolizione e ricostruzione (o
esecuzione degli altri interventi ammissibili) con adeguamento sismico e raggiungimento dei
prescritti requisiti di consumo energetico, e successiva alienazione di almeno il 75% del volume.
Basta che anche una soltanto delle tre condizioni non si sia avverata per causare la decadenza.
Dato che, per espressa previsione di legge, l’alienazione deve seguire la realizzazione
dell’intervento edilizio, è causa di decadenza anche l’alienazione dell’immobile prima
dell’ultimazione dei lavori.
Ai sensi dell’art.57, comma 4, del DPR n.131/86, “l’imposta complementare dovuta per un fatto
imputabile soltanto ad una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa”; pertanto, in
caso di decadenza dall’agevolazione per il mancato verificarsi delle condizioni richieste dalla legge,

10 Risoluzione 09/04/2014 n. 37/E
16
che non può che essere dovuta a fatto imputabile esclusivamente all’impresa acquirente, è esclusa
ogni responsabilità solidale della parte venditrice.
Ci si chiede se i crediti dello Stato per le somme eventualmente dovute in caso di decadenza
dall’agevolazione abbiano il privilegio immobiliare previsto dall’art.2772 cc e dall’art.56 del DPR
n.131/86.
Si può ritenere che nel caso di decadenza per la mancata realizzazione delle condizioni entro il
termine di dieci anni tale privilegio non possa operare in quanto, ai sensi del comma 4 dell’art.56
del DPR n.131/86 “Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione”;
potrebbe invece operare in caso di decadenza per alienazione dell’immobile prima dei cinque anni
senza che sia stato ultimato il programma di demolizione/ricostruzione, se come detto al
paragrafo 12, si ritiene che questa sia una causa di decadenza. 11


Angelo Piscitello dal Notariato

Staff FaceRE

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