Per legge devi comunicare alle parti le circostanze a te note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso.
Per interpretare questa norma occorre fare appello ai principi di correttezza e buona fede.
🟢 Così, in senso positivo, essa ti impone di comunicare le circostanze a te note ma anche quelle che avresti dovuto conoscere secondo un criterio di media diligenza professionale.
Non sto parlando della diligenza del buon padre di famiglia che appartiene al cittadino comune ma di quella del professionista a cui è richiesta quella cultura e competenza che ne condizionano l’iscrizione nel registro delle imprese e la spettanza della provvigione.
Si esige, quindi un certo approfondimento delle indagini e una elaborazione analitica delle informazioni.
🔴 In senso negativo, questa norma ti vieta di fornire informazioni non veritiere o su circostanze che tu non abbia controllato o delle quali tu non abbia consapevolezza. Qui è proprio il dovere di diligenza e di correttezza che ti impongono di astenerti dal darle.
💥 NB: dalla violazione di questo obbligo discende una responsabilità contrattuale anche se l’affare non è andato a buon fine.
L’obbligo informativo riguarda le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possono:
1️⃣ determinare o meno le parti alla sua conclusione o
2️⃣ determinare le parti a concludere a condizioni diverse.
Tra queste rientrano le circostanze:
👉 di carattere economico attinenti all’affare come l’esistenza del titolo di provenienza idoneo a legittimare la vendita, l’esistenza di diritti di prelazione
👉 relative alle condizioni personali delle parti come l'identità, la solvibilità, l’incapacità che renda il contratto annullabile, la contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone
👉 relative alle condizioni del bene come irregolarità urbanistiche, mancanza del certificato di abitabilità, vizi che ne diminuiscono il valore, esistenza di un contratto di locazione.
🟢 Salvo apposito incarico, non rientra nei compiti del mediatore l’accertamento della libertà dell’immobile da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e la verifica della categoria catastale.
🟢 Non rientrano nell’obbligo informativo le circostanze non agevolmente verificabili come, per esempio, l’assenza di concessione edilizia e la falsificazione della domanda di sanatoria.
La violazione della norma sugli obblighi informativi comporta una responsabilità contrattuale.
Il cliente acquirente può legittimamente rifiutarsi di pagarti la provvigione quando, per esempio, tu non lo abbia informato dell’esistenza di vizi della cosa che ne riducono il valore.
La tua responsabilità è parallela a quella del venditore. Da entrambi l'acquirente può reclamare (anche) il risarcimento dei danni e se, per avventura, il venditore dovesse essere insolvente, tu risponderesti al posto suo, per l’intero.
La misura del risarcimento cambia a seconda che l’affare sia stato o meno concluso.
Se sì, la parte non informata potrà chiedere sia le perdite subite sia il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento (come le spese notarili e di registrazione).
Se no, al cliente spetta il risarcimento delle sole spese affrontate o del guadagno non conseguito per il tempo perso nelle trattative.
Infine, rischi anche la sanzioni amministrativa fino a € 516 e la sospensione disciplinare dall’esercizio della professione sino a sei mesi.
NB: a queste pene sei soggetto se presti attività per persona notoriamente insolvente o della quale conosci l’incapacità di agire.
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