Dai negozi ai capannoni, dagli uffici alle cessioni d'azienda: numeri, differenze territoriali e prospettive per agenti immobiliari, investitori e operatori del settore.
Aggiornamento: 23 ottobre 2026
Il mercato immobiliare commerciale italiano sta attraversando una trasformazione che merita un'attenta lettura da parte di chi opera professionalmente nel settore. Le compravendite aumentano, gli investimenti istituzionali mostrano una buona tenuta e alcuni comparti, a partire dalla logistica, registrano risultati particolarmente positivi. Allo stesso tempo, però, continuano a diminuire gli esercizi commerciali tradizionali, si moltiplicano le difficoltà di locazione degli immobili meno appetibili e il mercato delle cessioni d'azienda mostra una dinamica assai più contenuta rispetto a quella delle transazioni immobiliari.
La questione centrale è proprio questa: un mercato immobiliare può crescere anche mentre si riduce il numero delle imprese che utilizzano gli immobili?
I dati suggeriscono di sì. Ma per comprendere quali opportunità si aprano agli investitori e quali rischi debbano valutare gli intermediari occorre distinguere le diverse componenti del mercato e, soprattutto, osservare cosa accade nei singoli territori.
Le compravendite: oltre 77.000 transazioni nel 2025
Secondo il Rapporto Immobiliare 2026, realizzato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate in collaborazione con Assilea, nel 2025 sono state registrate oltre 77.000 compravendite nei tre principali comparti non residenziali: negozi, uffici e immobili produttivi.
Il valore complessivo stimato delle transazioni supera i 20 miliardi di euro, con una crescita del 4,9% nel numero degli scambi rispetto al 2024.
La dinamica, tuttavia, non è uniforme. Le compravendite di negozi aumentano del 7%, quelle di uffici del 3,2%, mentre il comparto produttivo registra un incremento dell'1%.
I dati del secondo trimestre 2026, pubblicati dall'Agenzia delle Entrate il 10 settembre, confermano un mercato complessivamente positivo: +2,6% per il non residenziale, +4,7% per il comparto terziario-commerciale e +5,7% per negozi e laboratori. Crescono anche gli immobili produttivi, di circa il 3%, mentre gli uffici registrano una lieve flessione dello 0,6%.
È una crescita reale nel numero delle transazioni, ma non necessariamente nelle quotazioni.
Le analisi di Nomisma evidenziano infatti come il mercato continui a risentire di una domanda selettiva. Nel primo semestre 2026, secondo i dati riportati anche in documentazione finanziaria di settore, i prezzi medi dei negozi nei mercati monitorati hanno registrato una contrazione dell'1,8%, mentre quelli degli uffici sono diminuiti del 2,5%.
Questo disallineamento tra numero di compravendite e andamento dei prezzi dovrebbe indurre a una riflessione: un immobile può trovare un acquirente più facilmente rispetto al passato senza che ciò comporti un incremento del suo valore unitario.
Per gli agenti immobiliari significa prestare particolare attenzione ai prezzi effettivi di chiusura, agli sconti concessi dai venditori e ai tempi necessari per concludere le operazioni. Per gli investitori significa valutare il singolo bene, evitando di considerare la crescita nazionale delle transazioni come una garanzia di rivalutazione patrimoniale.
Milano, Roma e i mercati regionali: l'Italia immobiliare non è un mercato omogeneo
Le differenze territoriali sono particolarmente evidenti osservando gli investimenti professionali.
Secondo CBRE, nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti nel commercial real estate italiano hanno raggiunto circa 10 miliardi di euro, in crescita del 6% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel solo terzo trimestre sono stati investiti 2,8 miliardi, il 21% in più su base annua.
Si tratta di capitali destinati ad asset class differenti, tra cui retail, uffici, logistica, alberghi e immobili alternativi. Questi volumi non vanno confusi con il valore delle compravendite ordinarie di negozi e piccoli immobili commerciali, perché riguardano operazioni e perimetri statistici differenti.
Un aspetto particolarmente significativo riguarda la distribuzione geografica degli investimenti. Nel terzo trimestre 2026, i mercati regionali esterni ai due principali poli immobiliari hanno rappresentato circa il 74% dell'attività nazionale.
Milano e Roma rimangono riferimenti fondamentali, ma il mercato degli investimenti commerciali non si esaurisce più, e in realtà non si è mai esaurito, nelle due principali città italiane.
In Lombardia, Milano continua a distinguersi per l'elevata attrattività degli immobili direzionali di qualità, delle principali vie dello shopping e delle infrastrutture logistiche e tecnologiche. Le aree del Central Business District e di Porta Nuova concentrano una parte significativa della domanda direzionale di fascia alta.
Nel Lazio, Roma presenta una situazione diversa, con una domanda di uffici che nel 2026 mostra segnali di rafforzamento. L'EUR, in particolare, continua a rappresentare uno dei principali poli direzionali della capitale.
Nel Veneto e, più in generale, lungo i corridoi logistici dell'Italia settentrionale, assumono un ruolo importante gli immobili industriali e destinati alla distribuzione. La Lombardia orientale, il Veneto e l'Emilia-Romagna costituiscono territori strategici per la loro collocazione lungo le principali infrastrutture di trasporto e per la concentrazione di attività produttive.
Anche i territori turistici mostrano dinamiche specifiche. Nel settore alberghiero, ad esempio, CBRE segnala operazioni di particolare rilevanza nei mercati di Como, in Lombardia, e Olbia, in Sardegna.
Nel Mezzogiorno emerge invece un interesse degli investitori per centri commerciali consolidati e capaci di attrarre domanda su bacini territoriali estesi.
Sono mercati profondamente diversi, nei quali applicare indiscriminatamente gli stessi criteri di valutazione rappresenterebbe un errore.
Le locazioni commerciali: la redditività è sempre più legata alla qualità della posizione
Se le compravendite indicano la propensione degli operatori ad acquistare, le locazioni consentono di osservare con maggiore immediatezza la domanda di utilizzo degli immobili.
È qui che emergono alcune delle maggiori contraddizioni del mercato italiano.
Nel primo semestre 2026, i dati Nomisma riportano una contrazione media dei canoni dell'1,3% per i negozi e dell'1,2% per gli uffici nei grandi mercati urbani monitorati.
Non significa che tutti i canoni commerciali siano diminuiti. Significa piuttosto che le difficoltà di collocamento degli immobili ordinari convivono con una domanda ancora molto elevata nelle migliori posizioni.
Il caso più evidente è quello delle vie commerciali di Milano e Roma.
Secondo CBRE, nel terzo trimestre 2026 la domanda di locali destinati al lusso nelle principali high street supera l'offerta disponibile, con livelli di sfitto prossimi allo zero e canoni su valori record.
La situazione cambia radicalmente uscendo dalle strade di primaria attrattività.
Nelle vie secondarie, nelle periferie meno dinamiche e nei centri urbani interessati dalla riduzione del commercio tradizionale, un immobile commerciale può rimanere inutilizzato a lungo, anche quando il proprietario ritiene congruo il canone richiesto.
Il problema non è necessariamente il prezzo in sé, ma il rapporto tra quel prezzo e la capacità dell'attività economica di generare reddito.
Un negozio di 100 metri quadrati, ad esempio, potrebbe essere proposto a 1.500 euro mensili sulla base delle locazioni storiche della zona. Ma se le attività compatibili con l'immobile non sono in grado di sostenere quel costo, il canone resta un'aspettativa del proprietario, non un effettivo valore di mercato.
Per l'investitore immobiliare questo aspetto è determinante. La redditività di un immobile locato deve essere calcolata sul flusso netto realisticamente conseguibile, considerando periodi di sfitto, spese non recuperabili, manutenzioni, imposte e rischio di insolvenza.
Un rendimento lordo apparentemente elevato può nascondere un investimento poco efficiente se il conduttore non dispone di un'attività economicamente sostenibile.
Uffici: Milano rallenta nei volumi, Roma cresce
Il mercato direzionale merita un'analisi separata.
Nei primi nove mesi del 2026, secondo CBRE, l'assorbimento di spazi a uso ufficio a Milano ha raggiunto circa 214.000 metri quadrati, in diminuzione del 22% rispetto al corrispondente periodo del 2025.
Nonostante il rallentamento dei volumi, nelle migliori posizioni la scarsità di prodotto qualificato continua a sostenere i canoni. Nel CBD milanese il canone prime ha raggiunto gli 850 euro al metro quadrato annuo.
A Roma, nello stesso periodo, l'assorbimento ha raggiunto circa 102.000 metri quadrati, con una crescita del 28%. Nel terzo trimestre l'EUR ha concentrato oltre il 55% dei volumi di assorbimento della città. Il canone prime nel CBD romano si mantiene a 610 euro al metro quadrato annuo.
Questi valori si riferiscono agli immobili di qualità più elevata nelle migliori posizioni e non rappresentano le quotazioni medie dei rispettivi mercati cittadini.
Il dato più interessante, anche in prospettiva, è la crescente distanza tra uffici moderni e immobili direzionali obsoleti.
Efficienza energetica, accessibilità, flessibilità degli ambienti, servizi e qualità complessiva dell'edificio incidono sempre più sulla decisione delle imprese.
Un ufficio acquistato a un prezzo apparentemente conveniente può richiedere investimenti di riqualificazione tali da comprometterne la redditività.
Per i piccoli investitori, soprattutto nei centri urbani intermedi, la valutazione dovrebbe quindi comprendere anche il costo di un eventuale riposizionamento sul mercato.
Capannoni industriali e logistica: uno dei comparti più dinamici
Diversa è la situazione degli immobili produttivi e logistici.
Nei primi nove mesi del 2026 il mercato italiano della logistica ha registrato circa 1,9 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 60% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.
L'assorbimento di spazi ha raggiunto 2,3 milioni di metri quadrati, con un incremento del 52%.
Il Veneto si è distinto nel terzo trimestre per due operazioni rilevanti relative a immobili sviluppati senza una preventiva prelocazione, confermando la capacità del territorio di attrarre operatori.
Le principali direttrici logistiche del Nord, dalla Lombardia al Veneto fino all'Emilia-Romagna, beneficiano della presenza di infrastrutture, poli industriali e collegamenti con i mercati europei.
In questi territori la domanda riguarda soprattutto capannoni moderni, ben collegati e rispondenti alle esigenze operative delle imprese.
L'altezza utile, la presenza di baie di carico, l'accessibilità ai mezzi pesanti, le dotazioni impiantistiche e la sostenibilità energetica possono incidere sul valore almeno quanto la superficie.
Questo non significa che tutti i capannoni siano destinati a rivalutarsi. Gli immobili produttivi obsoleti, poco accessibili o con criticità edilizie e ambientali possono incontrare difficoltà significative.
Per l'investitore, dunque, la prospettiva positiva del settore deve essere accompagnata da un'attenta analisi tecnica dell'immobile e della domanda locale.
Il grande problema dei negozi: aumentano le compravendite mentre diminuiscono le attività commerciali
Tra tutti i dati disponibili, probabilmente il più interessante riguarda il rapporto tra crescita delle compravendite e riduzione del commercio tradizionale.
L'analisi Città e demografia d'impresa, pubblicata da Confcommercio nel marzo 2026, segnala che tra il 2012 e il 2025 sono scomparsi 156.000 punti vendita del commercio al dettaglio e ambulante, oltre un quarto della consistenza iniziale.
Lo studio prende in esame 122 città italiane, di cui 107 capoluoghi di provincia e 15 comuni non capoluogo particolarmente popolosi.
La riduzione non è distribuita uniformemente sul territorio.
Tra le città maggiormente colpite figurano Belluno, Vercelli, Trieste, Alessandria, Savona e Gorizia, con perdite superiori al 33% nel numero di negozi al dettaglio.
Anche Agrigento e Ancona mostrano contrazioni particolarmente rilevanti.
Al contrario, città come Imperia, Cuneo e Vibo Valentia evidenziano una maggiore tenuta relativa, pur registrando una diminuzione delle attività.
Nel complesso il fenomeno colpisce soprattutto numerosi comuni del Nord, mentre alcune realtà meridionali mostrano una maggiore resistenza della rete commerciale tradizionale.
È un risultato che merita attenzione, perché mette in discussione l'idea che le difficoltà del commercio siano necessariamente più gravi nei territori economicamente meno sviluppati.
Le cause sono molteplici: evoluzione dei consumi, crescita del commercio elettronico, cambiamenti demografici, concentrazione delle attività, modificazione dei flussi urbani e trasformazione delle abitudini di acquisto.
Secondo Confcommercio, il processo di desertificazione commerciale sta inoltre accelerando: nel 2025 il tasso medio annuo di riduzione indicato dallo studio raggiunge il 3,1%, contro il 2,2% delle precedenti analisi.
Naturalmente, la riduzione netta degli esercizi non equivale al numero delle attività chiuse definitivamente, né permette di conoscere quanti immobili siano stati successivamente riutilizzati.
Rimane però un fatto: una parte del patrimonio destinato al commercio tradizionale sta perdendo la propria funzione originaria.
E questo dovrebbe interessare direttamente il mercato immobiliare.
Un negozio può continuare a esistere catastalmente come unità commerciale anche quando non esistono più le condizioni economiche per ospitare un'attività di vendita al dettaglio.
Il suo valore, allora, dipenderà sempre più dalla possibilità di attrarre servizi, attività alternative o, laddove consentito, nuove destinazioni d'uso.
Ristorazione e pubblici esercizi: il mercato delle attività cambia composizione
La crisi del commercio tradizionale non coincide con una contrazione uniforme di tutte le imprese che occupano immobili commerciali.
Il comparto della ristorazione rappresenta un caso emblematico.
Secondo Confcommercio, tra il 2012 e il 2025, nei territori considerati dallo studio, il numero dei ristoranti è aumentato del 35%, mentre gelaterie e pasticcerie hanno registrato una crescita del 14%.
La trasformazione risulta particolarmente evidente nei centri urbani turistici, dove la domanda di somministrazione, ristorazione e servizi ai visitatori può sostenere nuove attività anche in presenza della progressiva scomparsa dei negozi tradizionali.
Tuttavia, parlare genericamente di crescita dei pubblici esercizi sarebbe impreciso.
La ricerca presentata da FIPE nel giugno 2026 indica che, nei centri storici analizzati, il settore ha perso quasi 10.000 imprese nell'arco di dieci anni e che i bar registrano una flessione del 18,2%.
Il dato nazionale mostra quindi un mercato in trasformazione, nel quale convivono attività in espansione e modelli imprenditoriali sempre meno sostenibili.
La stessa attività di somministrazione può avere prospettive molto differenti a seconda della località.
Un locale nel centro storico di Firenze, Venezia o Roma può beneficiare di una domanda turistica rilevante, ma deve fare i conti con costi immobiliari elevati, concorrenza e, in alcune destinazioni, stagionalità.
Un bar di quartiere a Verona, Bologna o Torino dipende invece maggiormente dai consumi ricorrenti della clientela residente, dei lavoratori e degli studenti.
In entrambi i casi, la valutazione dell'azienda dovrebbe partire dalla sua effettiva capacità reddituale, non dal semplice numero di persone che transitano davanti alla vetrina.
Le cessioni d'azienda: un mercato stabile, ma molto meno trasparente
Accanto alle compravendite immobiliari e alle locazioni esiste un terzo mercato che meriterebbe maggiore attenzione: quello delle cessioni d'azienda.
Secondo i Dati Statistici Notarili, nel 2025 sono state registrate 32.601 cessioni d'azienda, contro le 32.448 del 2024.
L'incremento è appena dello 0,47%.
Il dato assume maggiore significato considerando la serie degli ultimi anni: 31.143 cessioni nel 2022, 32.041 nel 2023, 32.448 nel 2024 e 32.601 nel 2025.
Si osserva dunque una crescita moderata e relativamente costante, senza accelerazioni paragonabili a quelle registrate nel mercato delle compravendite dei negozi.
Occorre però evitare un errore frequente: queste statistiche riguardano le cessioni d'azienda nel loro complesso, non esclusivamente quelle di negozi, bar, ristoranti o attività che occupano locali commerciali.
Vanno inoltre distinte dalle cessioni di partecipazioni societarie, che nel 2025 hanno raggiunto 115.641 atti. L'acquisto delle quote di una società e l'acquisto della sua azienda non sono operazioni giuridicamente equivalenti.
Sul piano territoriale, le statistiche notarili mostrano che la Lombardia rappresenta il 24,49% dei trasferimenti classificati nel comparto dei beni mobili, seguita dal Lazio con l'11,27% e dall'Emilia-Romagna con il 9,48%.
Queste percentuali descrivono l'insieme dei trasferimenti della categoria statistica e non devono essere attribuite automaticamente alle sole cessioni d'azienda.
La principale difficoltà nell'analisi di questo mercato è rappresentata dalla limitata disponibilità di dati nazionali omogenei sui prezzi effettivi di trasferimento delle attività commerciali.
Gli annunci consentono di osservare le richieste dei cedenti, ma raramente permettono di conoscere i valori finali di cessione, la redditività effettiva delle imprese trasferite o i tempi necessari per trovare un acquirente.
Per un intermediario specializzato questo rappresenta un problema concreto, ma anche un'opportunità professionale: la conoscenza documentata delle transazioni concluse può diventare un elemento distintivo del servizio offerto.
Quanto vale realmente un'attività commerciale?
Nella cessione di un bar, di un ristorante o di un negozio, il valore dell'azienda non coincide con il valore dell'immobile nel quale viene esercitata l'attività.
L'azienda può comprendere beni strumentali, arredi, attrezzature, merci, rapporti contrattuali e avviamento. L'immobile può essere di proprietà del cedente oppure utilizzato in locazione.
Nel secondo caso, le condizioni contrattuali possono incidere in maniera determinante sul valore dell'impresa.
Un'attività commerciale con un fatturato importante, ma gravata da un canone eccessivo, potrebbe risultare meno interessante di un'impresa con ricavi inferiori ma una redditività maggiore.
Anche la durata residua del contratto, le possibilità di rinnovo e le condizioni applicabili al trasferimento devono essere attentamente verificate.
L'articolo 36 della legge 392/1978 disciplina, al ricorrere delle condizioni previste, la cessione del contratto di locazione insieme all'azienda, con specifiche disposizioni sulle comunicazioni al locatore e sulla sua possibilità di opporsi per gravi motivi.
Dal punto di vista economico, la valutazione deve invece distinguere il reddito effettivamente prodotto dall'impresa dalla remunerazione del lavoro personale dell'imprenditore.
Un piccolo esercizio che garantisce un reddito al titolare soltanto perché quest'ultimo lavora molte ore senza riconoscersi una retribuzione adeguata potrebbe avere un valore di avviamento molto inferiore a quello dichiarato.
Non è sufficiente, dunque, applicare una percentuale standard al fatturato.
Servono bilanci o dichiarazioni attendibili, analisi dei margini, verifica dei costi, situazione dei dipendenti, eventuali passività, investimenti necessari e capacità dell'attività di continuare a generare risultati dopo il trasferimento.
La continuità della clientela e dell'organizzazione aziendale è essenziale. Non tutte le attività poste in vendita dispongono di un avviamento effettivamente trasferibile.
Il rapporto tra negozi sfitti e cessioni d'azienda
Un ulteriore elemento di riflessione riguarda la relazione tra la perdita di attività commerciali e l'andamento delle cessioni.
Quando un'impresa economicamente sana viene trasferita a un nuovo titolare, l'immobile può continuare a essere utilizzato senza interruzioni significative e il valore dell'avviamento può essere almeno parzialmente preservato.
Quando invece un'attività chiude senza trovare un acquirente, il patrimonio aziendale può perdere gran parte del suo valore immateriale. Il proprietario dell'immobile, se diverso dal titolare dell'impresa, dovrà inoltre cercare un nuovo conduttore.
Ne consegue che il progressivo impoverimento della rete commerciale può incidere contemporaneamente sul mercato delle aziende e su quello delle locazioni.
Il fenomeno assume un peso particolare nelle città interessate da un'elevata riduzione degli esercizi commerciali.
A Belluno, Vercelli, Trieste, Alessandria o Savona, ad esempio, i dati sulla diminuzione dei negozi suggeriscono l'opportunità di verificare con attenzione la domanda effettiva prima di investire in un locale destinato al commercio tradizionale.
Non significa che in queste città manchino opportunità di investimento. Significa che la valutazione deve essere effettuata a livello di quartiere, strada e singolo immobile, tenendo conto della presenza di attività concorrenti, delle caratteristiche della popolazione e dei possibili utilizzi alternativi.
Tre valori differenti che il professionista deve saper distinguere
La crescente complessità del mercato rende indispensabile distinguere almeno tre grandezze economiche.
La prima è il valore patrimoniale dell'immobile, determinato sulla base delle sue caratteristiche, della localizzazione, della situazione urbanistica e catastale e delle transazioni comparabili.
La seconda è il valore reddituale dell'immobile, collegato alla capacità di produrre nel tempo un reddito locativo netto, sostenibile e ragionevolmente stabile.
La terza è il valore economico dell'azienda che utilizza l'immobile, eventualmente comprensivo dell'avviamento e degli altri elementi trasferibili.
Sono valori collegati, ma non coincidenti e soprattutto non automaticamente sommabili.
Un locale commerciale può avere un valore patrimoniale significativo e una scarsa capacità di generare reddito. Al contrario, un'attività imprenditoriale redditizia può essere svolta in un immobile che, se libero, avrebbe un valore relativamente modesto.
Per chi investe, comprendere questa distinzione è indispensabile.
Per chi svolge attività di intermediazione, significa passare da una semplice valutazione per metro quadrato a un'analisi che consideri la funzione economica effettiva dell'immobile.
Investire oggi negli immobili commerciali: quali opportunità e quali rischi?
Dall'insieme dei dati emergono alcune tendenze.
Gli immobili retail collocati nelle migliori posizioni delle principali città mantengono una forte attrattività, ma presentano generalmente costi d'accesso elevati e rendimenti iniziali che devono essere valutati con attenzione.
Gli immobili commerciali di quartiere possono offrire opportunità interessanti quando sono inseriti in contesti caratterizzati da popolazione stabile, servizi e domanda ricorrente. Diventano invece più rischiosi dove la rete commerciale si sta progressivamente riducendo.
Gli uffici moderni e ben localizzati continuano a incontrare una domanda selettiva, mentre gli immobili obsoleti possono richiedere interventi di riqualificazione difficilmente recuperabili attraverso i canoni.
I capannoni industriali e logistici rappresentano uno dei comparti sostenuti dai fondamentali più solidi, soprattutto nelle aree produttive del Nord e lungo i principali corridoi distributivi. Anche qui, tuttavia, la qualità tecnica e la localizzazione rimangono decisive.
Le cessioni d'azienda offrono opportunità diverse, spesso più strettamente legate alla capacità imprenditoriale dell'acquirente rispetto a quella dell'investitore immobiliare tradizionale.
Acquistare un'attività e acquistare un immobile locato alla stessa attività sono operazioni che comportano rischi, competenze e prospettive di rendimento differenti.
Un investimento commerciale dovrebbe pertanto essere valutato attraverso scenari realistici, comprendendo anche l'eventuale perdita del conduttore, la riduzione del canone, l'aumento dei costi e la necessità di cambiare destinazione o funzione all'immobile, quando urbanisticamente possibile.
Le prospettive per il 2027: selezione, riqualificazione e cambiamento delle destinazioni
I dati disponibili fino a ottobre 2026 descrivono un mercato che sta crescendo soprattutto nei comparti e nelle localizzazioni capaci di rispondere a esigenze economiche concrete.
Il quadro non giustifica tuttavia previsioni generalizzate di aumento dei prezzi.
Le analisi previsionali di Nomisma, riportate anche dalla ricerca di Intesa Sanpaolo nel giugno 2026, indicano per il 2027 ulteriori lievi flessioni medie nominali dei valori di negozi e uffici. Sono scenari previsionali, non risultati già acquisiti, e non escludono andamenti positivi in mercati locali specifici.
La prospettiva più plausibile è dunque quella di una crescente differenziazione.
Gli immobili di qualità, ben posizionati e capaci di offrire un reddito sostenibile continueranno ad attirare domanda.
Quelli che non rispondono più alle esigenze delle imprese potrebbero invece incontrare difficoltà crescenti, rendendo necessari investimenti di riqualificazione o cambiamenti di utilizzo, nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche applicabili.
La vera sfida non riguarderà soltanto il prezzo al quale un immobile commerciale potrà essere venduto, ma la capacità di individuare quale attività economica sarà concretamente in grado di utilizzarlo.
Conclusioni: il mercato immobiliare cresce, ma bisogna capire cosa stiamo comprando
Il dato forse più significativo dell'intera analisi rimane la distanza tra l'aumento delle compravendite di immobili commerciali e la riduzione del numero degli esercizi tradizionali.
Nel 2025 le transazioni di negozi sono aumentate del 7%, mentre il sistema commerciale italiano continua a perdere punti vendita.
La crescita degli investimenti istituzionali e il buon andamento della logistica dimostrano che il patrimonio immobiliare non residenziale conserva una notevole capacità di attrarre capitali. Ma ciò non significa che tutti gli immobili commerciali siano destinati a beneficiare di questa evoluzione.
Per un investitore diventa fondamentale comprendere non soltanto quanto vale un immobile oggi, ma quale utilizzo economico potrà avere domani.
Per un agente immobiliare diventa sempre più importante conoscere l'economia del territorio, la composizione delle attività produttive, i mutamenti demografici e la sostenibilità delle imprese che costituiscono la domanda potenziale.
Il mercato degli immobili commerciali e quello delle aziende che li utilizzano non avanzano necessariamente nella stessa direzione.
E proprio questa divergenza apre una questione destinata a diventare sempre più importante nei prossimi anni: quanti degli immobili oggi destinati al commercio tradizionale continueranno a svolgere la stessa funzione e quanti dovranno essere trasformati, riconvertiti o ripensati?
La risposta potrebbe determinare una parte significativa del futuro mercato immobiliare non residenziale italiano.
La Redazione AgentiImmobiliari.org
Fonti e riferimenti per l'approfondimento
I dati riportati si riferiscono alle pubblicazioni disponibili al 23 ottobre 2026. I confronti statistici riguardano periodi e perimetri diversi, esplicitati nell'articolo.
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Agenzia delle Entrate e Assilea – Rapporto Immobiliare 2026, immobili terziari, commerciali e produttivi, maggio 2026.
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Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, statistiche non residenziali del secondo trimestre 2026, pubblicate il 10 settembre 2026.
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CBRE – Commercial Real Estate in Italia, terzo trimestre 2026, 8 ottobre 2026.
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Confcommercio – Città e demografia d'impresa 2026, 12 marzo 2026.
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Consiglio Nazionale del Notariato – Dati Statistici Notarili 2025, compravendite e cessioni d'azienda.
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FIPE – Indagine sulla demografia dei pubblici esercizi nei centri storici, giugno 2026.
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Nomisma – Secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026, luglio 2026.
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Intesa Sanpaolo – Mercato immobiliare e finanziamenti, 12 giugno 2026, con dati e previsioni Nomisma.
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