Guardare oltre oceano ci è sempre stato utile a prevedere cosa ci avrebbe riservato il futuro, sempre più nel breve periodo. Oggi lo facciamo osservando il mercato immobiliare di New York del 2021.
Finora, più di 2,6 milioni di casi di corona-virus su circa 8,5 milioni di abitanti e più di 57.000 decessi a causa di un'infezione da corona-virus: New York è stata colpita dalla pandemia come quasi nessun'altra metropoli degli Stati Uniti . Le immagini del 2020 sono negli occi di molti: tende ospedaliere a Central Park, camion frigoriferi con cadaveri davanti agli ospedali e la nave ospedale della US Navy "USNS Comfort" nel porto della città.
New York si stà riprendendo da questo periodo buio. La vita pulsa di nuovo nella Grande Mela. Le strade sono piene di gente, così come i ristoranti e i negozi. "La città è in uno spirito unico di ottimismo", afferma Sebastian Steinau , con il quale ci siamo incontrati per una riunione in Zoom. Steinau, nato in Germania , ha studiato a Londra, fa l'agente immobiliare a New York da sei anni. Nell'intervista parla del lavoro in modalità anti-corona-virus, della rinascita del mercato immobiliare di New York dopo il baratro della pandemia - e di quale ruolo stia giocando New Work nella vendita di appartamenti e villette a schiera di lusso.
Steinau: Ora c'è di nuovo una grande atmosfera in città. Naturalmente è ancora possibile vedere le mascherine negli spazi pubblici, ad esempio in metropolitana o sugli autobus. Nel complesso, tuttavia, al momento non si sente più imperversare il corona-virus tra le conversazioni dei newyorkesi. La vita sta torna scorrevole.
Nessun cambiamento nel lavoro quotidiano, ad esempio mantenere le distanze, indossare maschere, concetti di igiene eccetera?
Molto meno. Abbiamo avuto un blocco totale nel 2020. Come broker di New York, non ci è stato permesso di lavorare in presenza per circa tre mesi, quindi non ci è stato permesso di incontrare i clienti di persona. Dopodiché c'è stata molta burocrazia con documenti che chiedevano informazioni sulla situazione corona-virus di ciascuno. I clienti hanno dovuto compilare un sacco di scartofie ognio volta. Ora questa prassi non esiste più.
Ma come vanno gli affari, anche il mercato immobiliare di New York si è lasciato alle spalle la crisi?
Sì, le cose stanno decisamente migliorando. Il mercato immobiliare di New York City è attualmente molto forte: il numero di transazioni sta aumentando rapidamente, soprattutto nel segmento di fascia alta, ovvero per appartamenti da cinque milioni di dollari. Nel solo ottobre sono state registrate 125 transazioni in questo segmento nel distretto di Manhattan, con un aumento del 191 percento rispetto a ottobre 2020 e del 71 percento rispetto a settembre 2021. Solo la scorsa settimana a Manhattan sono state completate 60 operazioni per quattro milioni di dollari. Questo è un volume di transazioni approssimativo di mezzo miliardo di dollari. Il mercato sta prendendo velocità.
Sembrava impossibile fino a poco tempo fa.
Sì, i prezzi hanno sofferto molto negli ultimi cinque anni, soprattutto nel segmento di fascia alta. Il motivo è stato una combinazione di eccesso di offerta nel segmento del lusso e sviluppi geopolitici. La pandemia, soprattutto dopo il lockdown del marzo 2020, ha paralizzato il mercato immobiliare, come in realtà ha fatto ovunque nel mondo. Alcuni mercati si sono poi ripresi rapidamente.
Per esempio?
Il mercato immobiliare di Miami è andato alle stelle già a giugno 2020. All'inizio New York City non ha sperimentato questa ripresa. La ripresa è iniziata solo nell'estate di quest'anno e ha ancora un enorme potenziale. Perché a differenza di Miami, dove l'offerta è completamente esaurita, New York offre ancora molte possibilità, l'offerta c'è.
Come stanno andando i prezzi, sta salendo anche questo?
Nel segmento del lusso, i prezzi sono quelli tipici di New York City.
Ho appena negoziato un appartamento di 550 metri quadrati per $ 50.000 al metro quadrato. La gamma del segmento lusso newyorkese risale addirittura a oltre 100.000 dollari al metro quadrato. C'è da dire che ci sono anche investimenti a basso costo in questo segmento, in quanto i venditori di questi immobili sono ancora sotto pressione. Ad esempio, un appartamento in uno degli edifici più belli della città, vicino alla sede delle Nazioni Unite nell'East Side di Manhattan, ha un prezzo al metro quadrato inferiore ai $ 20.000. È un affare per gli standard di New York.
Oggi i prezzi sembrano molto trasttabilei anche nel segmento degli immobili più pregiati. Lo confermi?
Si, ma questi sconti sono in realtà disponibili solo per immobili davvero grandi. Ad esempio, un'unità da 30 milioni di dollari ha recentemente ricevuto uno sconto del 25%. L'esempio più noto è la vendita di un'unità residenziale di 740 metri quadrati nel Central Park Tower, la torre residenziale più alta di New York. L'attico è stato venduto per $50 milioni - originariamente doveva costare $95 milioni. La ragione è stata la lunga permanenza di questa proprietà sul mercato, e il blocco dello stesso in successione dovuto alla pandemia. Il segmento del lusso sul mercato newyorkese soffre in realtà da anni, ora c'è invece molto da offrire per un target ristretto di acquirenti ultra ricchi. In un certo senso la pandemia ha risvegliato il settore.
Il mercato immobiliare di Manhattan?
Manhattan ha registrato una ripresa nel terzo trimestre del 2021 che, secondo la società di brokeraggio del Gruppo Corcoran, non si vedeva dal 2007. Le cifre di vendita sono aumentate, il numero di proprietà è diminuito di conseguenza e il periodo di tempo per il quale appartamenti di lusso o villette a schiera erano sul mercato, si è ridotto per la prima volta in 21 trimestri. In totale, ci sono stati quasi 5.000 accordi di vendita a Manhattan in tre mesi. Ciò ha portato il mercato a un volume di transazioni di oltre $ 9,5 miliardi , il risultato trimestrale più alto di sempre.
Hai molti clienti tedeschi che acquistano proprietà a New York, cosa puoi dire di questi investitori, che tipo di persone sono?
Il tipico acquirente tedesco sul mercato immobiliare di New York è una facoltosa azienda di medie dimensioni.
Gestori patrimoniali professionisti, responsabili degli investimenti delle famiglie dei proprietari - ma anche un facoltoso dirigente in una posizione di primo piano, come un presidente di bancha. Questi acquirenti spesso perseguono l'idea di diversificare. Hanno già investimenti in Europa e desiderano espandere il loro portafoglio nell'area del dollaro. Inoltre, c'è spesso una sorta di fiducia nella forza a lungo termine degli Stati Uniti e in particolare di New York.
In definitiva, New York è e rimarrà una delle città più dinamiche del mondo.
Che ruolo gioca la questione Corona-virus nel mercato immobiliare? Molte persone continuano a lavorare da casa, è un problema quando si commercializzano immobili residenziali?
Lavorare da casa è nelle priorità dell'acquirente. Si tratta di trovare psazi da ufficio privato, con la classica attrezzatura tecnica per lavorare da casa. Il Corona-virus ha cambiato in modo permanente New York City in questo senso, uno spazio per l'home office, separato spazialmente, è ora uno standard consolidato.
In altre parole, gli acquirenti lo chiedono specificamente?
Sì, molti acquirenti affermano di aver bisogno dell'opzione di un ufficio domestico aggiuntivo o di una stanza che si trasforma in un ufficio. La questione del lavoro da casa emerge nel 90% delle richieste dei clienti. Dopotutto, non sappiamo ancora esattamente come si svilupperà la crisi da covid, probabilmente non si tornerà mai più indietro.
Ecco perché tutti gli acquirenti sono alla ricerca di appartamenti o villette con un ufficio in casa. E un'altra cosa: gli acquirenti ora stanno anche chiedendo uno spazio aperto privato, ad esempio un balcone o una terrazza. Questo è oggi importante per molti clienti. E soprattutto a New York, l'offerta con queste possibilità è molto rara. Se hai un balcone entri istantaneamente in una categoria di prezzo più alta.
Che significa in termini concreti?
Ero con un cliente nel West Village, sul lato del fiume Hudson, cioè sul lato ovest di Manhattan. Se hai un budget compreso tra 20 e 50 milioni di dollari, ad esempio, ci sono davvero poche opzioni se il cliente pretende lo spazio esterno privato. Sembra strano, ma ora il prodotto è stato quasi acquistato, ma non riesco a chiudere la trattativa perché continuanoad arrivare offerte al rialzo e sembrano non finire mai. Non ci sono molti acquirenti con questo budget, ovviamente, ma quelli che ci sono faranno tutti un'offerta probabilmente.
Questo significa che un ufficio in casa, esistente, o uno spazio aperto privato ora aumenta il valore di una proprietà?
Sì. Ufficio in casa e spazio esterno privato sono oro colato. C'è anche il modello che condivide l'area esterna con altri residenti. Queste sono chiaramente le tendenze del momento.
I venditori stanno già reagendo a questo sviluppo, ad esempio creando uno spazio di lavoro nella loro proprietà e aumentando così il valore?
Si assolutamente. L'unico problema è che questi investimenti sono molto costosi. Le imprese edili sono al "tutto esaurito" e hanno le agende piene. Questo fa aumentare ovviamente i costi.
In che ordine di grandezza?
Sto seguendo un progetto nell'Upper West Side, proprio a Central Park, dove rappresento il venditore. Non stiamo investendo in un ufficio in casa, è prevista una postazione di lavoro. Siamo arrivati al 10% in più rispetto al prezzo di vendita originale, e abbiamo già una proposta acquisto firmata, ma a fine lavori l'abitazione varrà già di più di quel 10%.
Questo sviluppo sta avvenendo anche in altre metropoli degli USA?
Non ne sono sicuro, non conosco bene altri mercati, New York è unica sotto questo aspetto, se guardamo Manhattan, ad esempio, lì lo spazio naturale è molto limitato e qusto già influisce sui prezzi. Quando ho un appartamento con due camere da letto e c'è anche uno studio, è un lusso. Se c'è anche uno spazio aperto privato, ovviamente il valore aumenta in modo esponenziale. Forse potrebbe essere paragonabile solo a Hong Kong ma negli Usa non saprei.
Quale sviluppo dei prezzi vi aspettate nei prossimi anni?
I prezzi continueranno sicuramente a svilupparsi positivamente, dato che New York ha ancora del ritardo da recuperare a causa del corona-virus. A causa della pandemia, gli acquirenti stranieri non hanno ancora avuto alcuna possibilità di riavvicinarsi al nosrtro mercato, da questo ci possiamo aspettare ulteriori forti impulsi.
Il momento migliore per acquistare immobili a New York era stato 20 anni fa; stiamo forse per raggiungere un altro punto di svolta simile.
Commenti