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Oggi analizziamo questo gennaio 2026 per il mercato immobiliare del belpaese.

1. Ripresa e Riposizionamento degli Investimenti Corporate (Rilevanza Massima)

Il mercato degli investimenti immobiliari italiani ha chiuso il 2025 su livelli di volume molto elevati, con circa 12,3 miliardi di euro investiti, pari a una crescita di oltre il 20 % rispetto al 2024 e prossimi ai picchi pre-pandemia. (gabettigroup.com)

Cosa significa per i professionisti

• Retail, industrial & logistics e hospitality sono asset class trainanti della ripresa. (gabettigroup.com)

• Il contributo estero resta forte: gli investitori internazionali rappresentano una quota significativa del volume totale. (gabettigroup.com)

• Diversificazione geografica e settoriale dei capitali aiuta a mitigare il rischio in un contesto macro incerto. (Requadro)

• Per gli advisor e fondi istituzionali, 2026 si profila come un anno di consolidamento strategico, più che di espansione cieca. (Idealista)

Questa dinamica indica forte fiducia di lungo periodo nel mercato italiano, nonostante costi di finanziamento ancora sotto stress e incertezze globali.

2. Dinamiche dei Prezzi e delle Transazioni Residenziali

Affitti: rallentamento della crescita ma domanda ancora solida

I canoni di locazione nel primo semestre mostrano incrementi modesti (intorno al +3 % annuo per monolocali, bilocali e trilocali), con segnali di deciso raffreddamento rispetto agli anni precedenti. (Idealista)

Trend urbano

• Milano registra valori stabili o in lieve contrazione per alcuni segmenti, segno di un percorso di maturazione del ciclo dei canoni. (Idealista)

• Genova e Torino evidenziano rialzi più consistenti, così come alcune città medie. (Idealista)

Implicazioni operative

• La moderazione degli affitti richiede una rifocalizzazione delle valutazioni di portafoglio e delle proiezioni di redditività per investitori in cash-flow.

• La domanda resta alta per segmenti specifici (es. studenti, lavoratori mobili), richiedendo analisi granulari di micro-mercato. (Idealista)

3. Andamento delle Compravendite e Mercati Locali

Ripresa territoriale eterogenea

L’apertura del 2026 è contrassegnata da ritorno di fiducia dei venditori in diverse aree, soprattutto nel Sud del Paese — in particolare in Basilicata — con aumento delle nuove inserzioni sul mercato. (Idealista)

Trend regionale

• Il mercato del Lazio ha registrato una crescita dei prezzi annui di circa +2,8 % nel 2025, con dinamiche eterogenee tra province. (Idealista)

• Alcune regioni centrali e meridionali mostrano segnali di accelerazione delle transazioni rispetto ai livelli nazionali.

Messaggio chiave per professionisti

• Micro-segmentazione geografica è più che mai cruciale: il Sud evidenzia dinamismo, mentre alcune aree del Nord manifestano cautela.

• Gli operatori di intermediazione e i valutatori devono aggiornare i modelli pricing e residuali alla luce di questi segnali non uniformi sul piano territoriale.

4. Mercato del Lusso e Asset ‘Prime’

Il segmento prime residenziale testimonia un rafforzamento strutturale, soprattutto nelle principali capitali europee come Roma e Milano, con domanda qualificata e offerta limitata. (Idealista)

Per gli investitori high-end

• Il lusso rimane resiliente anche in contesti macro incerti grazie a domanda internazionale (HNWI). (Idealista)

• Opportunità selettive emergono nei progetti di qualità, servizi integrati e location premium. (Idealista)

Questi trend confermano che, sotto il profilo qualitativo, beni immobili di pregio continuano ad attrarre allocazioni di capitale e premi di rischio inferiori alla media.

5. Effetti di Eventi Straordinari: Milano-Cortina 2026

L’impatto dell’avvicinarsi di Milano-Cortina 2026 si sta traducendo in dinamiche immobiliari specifiche ben oltre la mera speculazione da evento. (We Wealth)

Elementi principali

• Rigenerazione urbana e nuove infrastrutture si configurano come driver reali di lungo periodo. (okcasaweb.it)

• Alcuni segmenti come affitti brevi e locazioni temporanee mostrano volatilità legata alla domanda turistica. (We Wealth)

• Milano non raggiunge ancora il “sold-out” dell’offerta ricettiva, indicazione di una capacità residua di assorbimento del mercato. (Idealista)

Operativamente
Per sviluppatori e investitori, diventa fondamentale differenziare le fonti di rendimento tra ricavi effimeri da evento e reali trend post-evento (housing residenziale, rigenerazione di scalo urbani, housing sociale).

6. Conclusioni per Professionisti del Settore

L’inizio del 2026 conferma che il mercato immobiliare italiano sta passando da una fase di veloce rialzo a una più matura e segmentata, che richiede:

• Analisi settoriali approfondite (corporate investment, prime, residenziale convenzionale).

• Segmentazione territoriale per cogliere differenze tra aree metropolitane e mercati locali.

• Ridefinizione delle strategie di pricing sotto la spinta di moderazione degli affitti e nuove dinamiche della domanda.

• Valutazioni basate su fattori strutturali (rigenerazione urbana, infrastrutture, effetti di grandi eventi).

In sintesi, 2026 appare più come l’anno della consolidazione qualitativa che della crescita quantitativa indiscriminata: una fase in cui conoscenza del dato, analisi micro-mercato e competenze tecniche di asset valuation diventano determinanti.

La Redazione