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A Niscemi non si è “rotto” solo un versante. Si è rotto un patto implicito: quello per cui un’abitazione, un mutuo, un’ipoteca e una planimetria catastale dovrebbero significare stabilità. Qui la stabilità non è più una promessa credibile.

Il capo del Dipartimento della Protezione Civile, Fabio Ciciliano, ospite a “Start” su Sky TG24, ha scelto un’immagine destinata a restare: “un movimento franoso che è circa di 350 milioni di metri cubi”, più del Vajont, che nel 1963 movimentò 263 milioni.
È una frase che, da un lato, comunica l’enormità percepita dell’evento; dall’altro, impone una precisazione tecnica che non può essere elusa: quando si parla di “volume” in una frana, occorre chiarire se si intende la massa effettivamente mobilizzata, oppure l’intero corpo potenzialmente instabile o in deformazione. Senza questo chiarimento, il paragone col Vajont rischia di diventare un megafono emotivo più che un dato operativo.

Ma anche tolto il “numero che fa tremare”, resta ciò che conta davvero: la Protezione Civile sta dicendo che una parte della città non tornerà mai più com’era. Ciciliano ha spiegato che in una fascia di 150 metri sono stati evacuati 1276 cittadini, circa 500 nuclei familiari, e che tra loro ci sono persone che “non potranno mai più tornare nelle proprie case”: abitazioni destinate a non essere ripopolate, e potenzialmente da demolire.
E al tempo stesso ha tracciato un confine netto: fuori dalla zona rossa, il centro abitato sarebbe in area sicura, mentre si lavora al ripristino di servizi interrotti per precauzione, come il gas.

Fin qui la cronaca. Poi arriva la parte che raramente diventa titolo, e che invece determinerà il futuro di Niscemi (e di molte altre “Niscemi” potenziali): l’economia del rischio.

Il mercato immobiliare si spegne quando la realtà non è più assicurabile

Niscemi sta mostrando una verità brutale: un immobile vale finché può essere finanziato, assicurato, scambiato. Quando una zona diventa instabile e la prospettiva è delocalizzare, demolire, o convivere con un rischio che nessuno vuole prendere in carico, il valore di mercato non scende: collassa.

In queste ore si parla di sospensione delle rate dei mutui: un segnale che, per famiglie e imprese, suona come una tregua; ma per il sistema nel suo complesso è anche una dichiarazione: qui la regola del “mattone bene rifugio” non vale più.
E quando (come riportato in diretta) si affaccia anche la posizione dell’ABI sul tema, è chiaro che non stiamo guardando solo a un’emergenza locale, ma a un problema di tenuta dei meccanismi di garanzia.

Qui nasce un paradosso:

• se una famiglia vuole mettersi in salvo senza perdere tutto, l’unico modo “di mercato” è vendere;

• ma vendere, in un contesto di rischio noto e documentato, significa spesso trasferire ad altri un pericolo che si vuole evitare per sé.

È il punto in cui l’economia smette di essere neutra.

“Non bisognava costruire”: la frase più importante (e più tardiva)

Ciciliano lo dice senza giri di parole: “Forse nel corso dei decenni era necessario evitare la costruzione sul fronte di frana”.
È una frase che non serve a trovare un colpevole “del giorno”, ma a ricordare una regola: la regolarità amministrativa non è sinonimo di sicurezza geologica.

Ed è qui che l’attacco di Mario Tozzi, a “Ignoto X” su La7 (intervistato da Pino Rinaldi), diventa un pugno nello stomaco: “Non se lo aspettava? … Non sapere è un aggravante”, dice Tozzi, ricordando che quel territorio aveva già conosciuto instabilità in passato e che l’Italia, specie in molte aree meridionali, è un Paese geologicamente fragile.
Poi l’affondo che contiene il cuore del problema: “Non è mai un evento naturale, diventano catastrofici solo per colpa nostra”.

Dal punto di vista tecnico, l’espressione va letta così: l’innesco può essere naturale, ma il “disastro” nasce dall’esposizione e dalla vulnerabilità. Se costruisci dove non dovresti, se non dreni, se non pianifichi, se non delocalizzi quando serve, l’evento diventa tragedia.

E qui entra il tema che pesa come una seconda frana: il cambiamento climatico, che Tozzi indica come terza causa, insieme alla fragilità intrinseca del territorio e alla cattiva urbanizzazione.
Il clima non “crea” tutte le frane, ma può aumentare l’innesco di frane superficiali e colate quando le piogge diventano più intense e concentrate. Questo significa una cosa sola: non possiamo più trattare il dissesto come eccezione.

Se lo Stato non interviene, il dissesto geologico diventa dissesto sociale

Arriviamo al punto politico: se ci sono aree da abbandonare e case da demolire, il problema non si risolve con un comunicato.

Servono tre cose, subito:

1. Soluzione abitativa: chi viene evacuato deve avere una prospettiva reale e dignitosa, non un limbo.

2. Soluzione economico-finanziaria: mutui, ipoteche, crediti, attività: senza un quadro di sostegno e ristrutturazione, l’emergenza diventa insolvenza di massa. Le dichiarazioni su misure governative e stop alle rate indicano che il tema è sul tavolo, ma la portata richiede strumenti strutturali.

3. Riconversione del territorio: delocalizzare non è “spostare persone”; è ridisegnare un pezzo di Paese, con aree che devono diventare inedificabili e usi compatibili col rischio.

Questo è il punto che l’Italia fatica ad accettare: quando il rischio è noto, continuare a vivere “come se niente fosse” non è resilienza. È negazione e rimozione.

E nelle aree a rischio non ancora colpite? Il tema della “colpa” nel vendere

Dobbiamo porci una domanda scomoda: se i siti a rischio sono pubblicamente noti, metterli in vendita senza informarsi o senza informare è una colpa?

Si, i sitri a rischio franoso sono perfettamente noti e documentati, e le piattaforme digitali per verificarli sono pubblicamente consultabili da tutti: PAI - Aree pericolosità frana ISPRA

Qui serve cautela: non è un parere legale, e ogni caso fa storia a sé. Ma sul piano dei principi è difficile negare che:

• se il rischio è pubblico e documentabile, il “non lo sapevo” diventa sempre meno credibile;

• per chi opera professionalmente (intermediazione, stime, consulenze), esiste un dovere di diligenza e trasparenza che il mercato — e spesso anche i tribunali — valutano con severità.

In altre parole: la geologia sta entrando nel perimetro della responsabilità. Non come morale astratta, ma come conseguenza inevitabile della conoscenza disponibile.

La lezione di Niscemi

Niscemi ci sta dicendo che il dissesto non è solo una frana: è una crisi di modello.
Quando la Protezione Civile arriva a dire che molti immobili “non potranno mai più essere ripopolati”, non sta parlando solo di un quartiere: sta parlando di un futuro in cui intere porzioni di territorio devono cambiare funzione, e in cui lo Stato deve scegliere se essere arbitro o spettatore.

E allora la domanda non è “quanto è grande la frana”, né “chi ha sbagliato per primo”.
La domanda è: vogliamo continuare a far finta che il rischio sia un incidente, o accettiamo che è una variabile strutturale e agiamo di conseguenza?

Perché l’unica cosa davvero “imminente” — più della prossima pioggia, più del prossimo boato sul versante — è questa: o costruiamo adesso un’uscita ordinata dal rischio, o ci ritroveremo dopo, ancora una volta, a contare sfollati, debiti e macerie.

La Redazione di AgentiImmobiliari.org