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Al fine di semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, arriva il certificato “di stato legittimo” dell’immobile.

Introdotto nel decreto semplificazioni, convertito con la legge n. 120/2020 che ha apportato numerose novità legislative tra le quali meritano particolare attenzione quelle relative all’edilizia e all’urbanistica, il nuovo certificato promette di essere una vera e propria rivoluzione per quanto riguarda il controllo di regolarità edilizia sui fabbricati oggetto di vendita.

La dichiarazione del venditore sulla conformità

Quando si stipula una compravendita il venditore – a pena di nullità dell’atto – deve dichiarare – sotto la propria responsabilità – da un lato che l’immobile sia regolare dal punto di vista catastale (ovvero che la planimetria depositata in catasto corrisponda effettivamente allo stato dei luoghi) e dall’altro che sia regolare dal punto di vista urbanistico, e quindi non abusivo.

La legge richiede che sia il venditore a fare tali dichiarazioni perchè nessuno meglio di lui conosce i pregi e i difetti dell’immobile che intende vendere ma c’è anche da dire che non è sempre così facile sapere se il fabbricato è del tutto conforme sia alla normativa catastale sia a quella urbanistica.

La certificazione sostitutiva catastale

Proprio per questo motivo già in passato il legislatore aveva pensato ad una valida alternativa alla dichiarazione dell’intestatario. In particolare, l’articolo 29 comma 1bis della l. 52/1985 già consentiva al venditore che non intendesse assumersi la responsabilità di dichiarare che l’immobile fosse conforme dal punto di vista catastale di incaricare un professionista (geometra, ingegnere o architetto) al fine di redigere una attestazione di conformità catastale da allegare all’atto notarile in sostituzione della dovuta dichiarazione.

Se il venditore non è sicuro che i dati catastali e la planimetria depositata siano effettivamente coerenti con lo stato dei luoghi può incaricare un tecnico che sia in grado in base alle proprie competenze di accertare la conformità catastale dell’immobile.

Stato legittimo: la certificazione sostitutiva urbanistica

Il nuovo articolo 34-bis del TUE risponde all’esigenza di risolvere le problematiche relative al controllo della regolarità urbanistica degli immobili. Introduce quindi un nuovo strumento al servizio della contrattazione privata: una certificazione in questo caso volta ad attestare “lo stato legittimo dell’immobile“. Tale certificato veniva già richiesto nella prassi degli uffici comunali per l’urbanistica per ottenere il rilascio di titoli edilizi in forza dei quali effettuare nuovi lavori sull’immobile. Per la legge quindi, con stato legittimo di un immobile si intende quello stabilito dal titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o da quello successivo che ne ha consentito la modifica. Nel caso di immobili di vecchia costruzione, in assenza del titolo edilizio, la prova dello stato legittimo può essere fornita con riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altra documentazione di cui si possa dimostrare la provenienza.

La dichiarazione di stato legittimo è facoltativa

Al pari di quanto previsto per la conformità catastale, oggi è possibile allegare all’atto di compravendita una attestazione redatta da un tecnico abilitato che integri la dichiarazione urbanistica del venditore. Se da un lato la dichiarazione con la quale il venditore indichi in atto in forza di quali titoli edilizi è stato costruito l’immobile è obbligatoria a pena di nullità dell’atto, dall’altro l’allegazione di questo nuovo certificato di stato legittimo è del tutto facoltativa. La ragione per cui il legislatore obbliga il venditore a dichiarare in virtù di quali titoli è stato costruito il fabbricato è evitare la vendita di immobili abusivi. In realtà, è stato rilevato dalla dottrina notarile che dichiarare nullo l’atto per mancata menzione dei titoli edilizi rischia di non tutelare affatto l’acquirente e anzi si rileva una spada di Damocle sulla certezza dei trasferimenti immobiliari. È nata quindi l’esigenza di pensare ad uno strumento che da un lato garantisca la circolazione di immobili in regola e dall’altro tenga al riparo gli acquirenti da future brutte sorprese.

Proprio per porre rimedio a questa incertezza il legislatore ha deciso di dare la possibilità alle parti di rimettere la verifica della regolarità urbanistica dell’immobile ad una attestazione di un tecnico, sulla falsariga di quanto già previsto in tema di conformità catastale.

È bene sottolineare di nuovo che tale attestazione non è in alcun modo obbligatoria ma viene introdotta al solo fine di fornire uno strumento in più alle parti al fine di rendere la contrattazione immobiliare più rapida e sicura.

Sebbene non obbligatoria risulta molto opportuna tutte le volte in cui l’acquirente voglia essere sicuro di non avere brutte sorprese in futuro. Si pensi al caso del costruttore che richieda una concessione a costruire un piccolo villino a due piani e poi edifichi un palazzo a 5 piani. È chiaro che in questo caso il titolo edilizio c’è ma l’opera è del tutto difforme da esso e l’acquirente potrebbe subire in futuro accertamenti di conformità da parte degli uffici comunali ed essere tenuto al pagamento di multe salatissime.

L’attestazione del tecnico

Proprio al fine di superare questi pericoli si può incaricare un tecnico che rediga una attestazione da allegare alla compravendita nella quale siano riportati i titoli edilizi e vi sia altresì l’accertamento che quanto costruito sia conforme al titolo stesso. La legge inoltre ammette la possibilità che la costruzione abbia delle piccole difformità rispetto al progetto approvato ma queste non devono superare una certa percentuale e solo un tecnico abilitato è in grado di rilevarle e capire se si è di fronte ad un abuso punibile o ad una mera “tolleranza esecutiva” che non fa scattare alcuna sanzione.

Dal punto di vista dell’attività notarile, una simile novità non può che essere vista di buon occhio in quanto volta ad aumentare la certezza dei trasferimenti immobiliari. Ribadiamo ancora una volta che non deve esser vista come un costo ma come uno strumento al quale si può ricorrere tutte le volte in cui soprattutto gli acquirenti vogliano essere sicuri di non avere brutte sorprese per il futuro. Ovviamente il Notaio chiamato a ricevere una compravendita non potrà rifiutarsi di ricevere l’atto in assenza del certificato visto che resta nella piena libertà delle parti decidere se farlo redigere e utilizzarlo o meno.

dal Notaio Massimo d’Ambrosio