Compravendita immobiliare, come evitare che l'acquirente sfrutti la clausola condizionale della concessione del mutuo per evitare l'acquisto dell'immobile.
Le proposte di acquisto di beni immobili raccolte dai mediatori, da qualche anno a questa parte sono spesso sospensivamente condizionate sic et simpliciter alla concessione del mutuo all’acquirente.
In questi casi succede altrettanto frequentemente che il promissario acquirente, abusando della posizione di favore che tale clausola di fatto gli assicura, si permetta con il proprio comportamento di manovrarne l’avveramento riservandosi così sino all’ultimo l’arbitrio di scegliere se acquistare oppure no.
Con buona pace dei diritti del promittente venditore, ma anche del mediatore.
La Corte di Cassazione, Sez. II Civile, nella sentenza dell’11 settembre 2018 n. 22046, ha trattato l’istituto della condizione potestativa e mista statuendo principi che ispirano suggerimenti pratici per un più accorto, consapevole e prudente lavoro di mediazione a tutela dell’agente immobiliare e del venditore.
Orbene, da un punto di vista di pura teoria del diritto, la clausola condizionale è quella con cui le parti manifestano la loro volontà di subordinare l’efficacia (condizione sospensiva) o la risoluzione (condizione risolutiva) del contratto o di un singolo patto ad un avvenimento futuro ed incerto.
Tradizionalmente sono state distinte le tre categorie delle condizioni casuali, potestative e miste. È casuale la condizione il cui avveramento dipenda da un avvenimento futuro che non è in potere di alcuno dei soggetti del negozio. È potestativa quella il cui avveramento dipende dalla volontà di uno dei contraenti. Infine, mista quella in cui si riscontrano insieme elementi delle due specie precedenti in quanto l’evento dipende ad un tempo dalla volontà di una delle parti contraenti e dalla volontà di un terzo o, il che è lo stesso, dal caso.
La condizione potestativa si dice meramente potestativa laddove il suo avveramento sia rimesso alla sola volontà di uno dei soggetti ovvero ad un atto puramente arbitrario dello stesso. Essa provoca la nullità del negozio quando sia a parte debitoris ovvero quando dall’avveramento della condizione sorge un obbligo (art. 1355 cc).
Con la pronuncia succitata, la S.C. ha sancito l’efficacia della clausola che subordina gli effetti della vendita alla concessione del mutuo in favore dell’acquirente, in quanto non si tratterebbe di una condizione meramente potestativa. Dovrebbe diversamente qualificarsi come condizione mista – sostiene la Cassazione – poiché la concessione del mutuo dipende anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica.
Tuttavia, poiché risulta irrilevante un comportamento omissivo del promissario acquirente, la mancata concessione del mutuo non inficia la validità del contratto.
Ciò, sia perché in diritto la nullità della condizione non si verifica quando la parte tenuta condizionatamente ad una determinata prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività intanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisce oggetto di un obbligo giuridico.
Ecco, quindi, alcuni suggerimenti pratici.
Onde evitare che il promissario acquirente, approfittando della validità della condizione sospensiva potestativa di carattere misto, in qualche modo interferisca con il proprio comportamento sull’avveramento o meno della condizione pilotando a proprio favore gli effetti della clausola condizionale, si suggerisce ai mediatori di formulare la clausola contenente la volontà delle parti contraenti di subordinare sospensivamente gli effetti del contratto alla concessione del mutuo, in maniera molto puntuale indicando specificatamente quali sono gli obblighi del promissario acquirente, i tempi entro i quali essi vanno adempiuti, le modalità ed i termini di comunicazione al mediatore ed all’altro contraente dell’attività posta in essere per addivenire alla istruttoria del mutuo ed alla delibera dell’istituto di credito sulla sua concessione.
In estrema sintesi: il comportamento di chi deve assumersi l’obbligazione sospensivamente condizionata alla concessione del mutuo, deve conformarsi a precisi obblighi giuridici, determinati nel contenuto, nei tempi e nei modi cosicché l’omissione sia individuabile e contestabile e, quindi, fonte di responsabilità.
Ciò deve fare il mediatore a tutela non solo del venditore, che altrimenti sarebbe in balia degli umori del promissario acquirente, ma anche a tutela del proprio diritto alla provvigione.
Si suggerisce di rivedere le clausole contenute nei moduli prestampati delle proposte di acquisto spesso formulate in maniera troppo generica e di precisarne il contenuto a costo di riscriverle caso per caso con scrupolosa attenzione all’atteggiarsi del concreto svolgersi degli eventi.
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da Studio Legale dell'Avv. Poggi partner FacesofRE.com
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