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Nel panorama italiano degli ultimi anni, la disciplina delle locazioni brevi/turistiche (contratti di durata inferiore ai 30 giorni o comunque non ordinari) è diventata oggetto di crescente regolamentazione: dall’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli immobili utilizzati, fino a nuove regole fiscali e amministrative per host, gestori e proprietari.
Tuttavia, paradossalmente, proprio questa regolamentazione – se percepita come complessa, onerosa o poco chiara – può diventare un driver che spinge i proprietari verso formule “chiavi in mano”, lasciando crescere ruoli intermediari (piattaforme e gestori) e “spogliando” parte del tradizionale canale dell’agenzia immobiliare e della consulenza creditizia. Ecco come.

1. La complessità normativa cresce, il proprietario si “ritira”

Le nuove regole prevedono, ad esempio:

• Il contratto di locazione breve non può superare i 30 giorni per lo stesso soggetto.

• Obbligo del CIN dal 2025 per gli immobili destinati a locazioni brevi/turistiche, con iscrizione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

• Obblighi di comunicazione, requisiti di sicurezza, imposta di soggiorno, modulistica per host/intermediari.

• Fiscalità specifica: regime della cedolare secca per affitti brevi, limiti quantitativi (es: fino a quattro immobili per persona fisica non imprenditore) con aliquote che possono variare.
  Per un proprietario tradizionale che affitta un immobile per locazione ordinaria, tutto ciò può apparire come un “passaggio” verso un ambito più complesso, più “quasi-imprenditoriale” o comunque con maggiori adempimenti.

La reazione: molti proprietari, non volendo diventare “gestori”, preferiscono delegare. E qui si apre la porta alla “presa in locazione diretta” da parte di operatori/gestori che assumono la responsabilità gestionale.
In altre parole: tu proprietario stipuli un contratto di affitto 6+6 (o simile) con una società che diventa conduttore dell’immobile, la gestisce su piattaforme (Airbnb, Booking.com ecc.), si occupa di check-in, pulizie, adempimenti, e ti paga un canone (fisso o misto) liberandoti da molti oneri.
Il modello è già presente sul mercato e appare come “la via semplice” per il proprietario che non voglia occuparsi della gestione diretta.

2. Perché questo modello accresce il ruolo di piattaforme/gestori, erodendo il mediatore tradizionale

Dal punto di vista del proprietario, la formula “società che prende in affitto + gestisce + paga canone” ha alcuni vantaggi:

• Nessuna esigenza di gestire direttamente ospiti, pulizie, manutenzioni, adempimenti fiscali o richieste di soggiorno.

• Un flusso di reddito relativamente stabile (se il canone è garantito) o comunque delegato.

• Minore esposizione al rischio operativo diretto (es: assenza, occupazione, recensioni, problematiche condominiali).

Di contro, questo modello comporta che:

• Il proprietario non compare più come host o gestore, diminuendo la necessità dell’agenzia immobiliare tradizionale che lo assiste nella locazione.

• Il modello “locazione ordinaria + gestione da parte dell’agenzia immobiliare” viene bypassato. Il mediatore immobiliare perde parte del business relativo alla gestione, assistenza fiscale, consulenza per locazioni brevi.

• Il mercato immobiliare locale può esserne influenzato: se molti proprietari preferiscono destinare gli immobili a locazioni brevi gestite da operatori e piattaforme, diminuisce l’offerta libera sul canale tradizionale (locazione ordinaria o vendita).

• Per le società di gestione e piattaforme, si consolida un ruolo “quasi proprietario” (esse diventano locatari effettivi e gestori) che rafforza il proprio potere contrattuale con i proprietari.

3. Impatto sul mercato della vendita residenziale e sul ruolo degli agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari e i consulenti creditizi devono guardare a questi effetti con attenzione:

• Riduzione dell’offerta per la vendita: se un numero crescente di immobili rimane in ciclo locativo breve-gestito da operatori specializzati, questi beni vengono di fatto sottratti al mercato della vendita tradizionale o della locazione abitativa ordinaria. Ciò può accentuare la carenza di disponibilità per l’acquisto da parte di residenti o nuovi acquirenti.

• Mutamento del profilo del proprietario: il proprietario che sceglie questo modello è più “passivo”, non richiede assistenza dell’agenzia per la locazione o la vendita, e può non rivolgersi più a mediazione classica.

• Pressione sui margini del mediatore: l’agenzia immobiliare perde parte del suo spazio se il modello dominante diventa “gestione integrata tramite piattaforma/operatore”, in cui l’intervento del mediatore è marginale o non richiesta.

• Nuovi modelli di servizio richiesti: gli agenti immobiliari dovranno adattarsi offrendo consulenza su “locazione breve con società di gestione”, sulla compliance normativa (CIN, BDSR, controllo fiscale), oppure sviluppare partnership con gestori.

• Effetto sul credito e sulla banca: per i consulenti creditizi, immobili destinati a locazione breve o ceduti in gestione possono richiedere valutazioni diverse (rischio occupazione, redditività, gestione indiretta), influenzando la liquidabilità e la percezione del bene come “residenza stabile”.

4. Il paradosso legislativo: regolamentare per tutelare, ma spingere verso l’outsourcing

La normativa che cerca di tutelare il turismo, contrastare l’abusivismo, disciplinare la locazione breve (es: obbligo CIN, limiti, requisiti, sanzioni) è senza dubbio fondamentale.
Ma, se la regolamentazione diventa troppo onerosa, dispersiva o non accompagnata da servizi di supporto, si crea un incentivo per il proprietario a “scappare” dal problema, delegando tutto a chi già possiede competenze e struttura.
In questo modo, il proprietario si sposta sempre più fuori dal mercato diretto e verso modelli in cui la piattaforma/gestore diventa l’interlocutore reale. Il risultato: una concentrazione del potere dei gestori, un indebolimento dei canali tradizionali di mediazione, e una potenziale distorsione del mercato residenziale (meno vendita, più locazione gestita centralizzata).

5. Quali sono i rischi per il tessuto immobiliare locale e per la professione dell’agente

Per chi opera nel settore immobiliare (agenti, consulenti, property manager) i rischi sono concreti:

• Dipendenza del proprietario da un’unica società-gestore: ciò limita la libertà del proprietario, lo rende meno reattivo alle condizioni del mercato della compravendita o della locazione ordinaria.

• Concentrazione dell’offerta in poche mani: poche società che gestiscono molti immobili possono imporre condizioni, ridurre la concorrenza, gestire flussi di reddito in maniera meno trasparente verso il mercato locale.

• Minor mobilità del patrimonio immobiliare: se un immobile è “bloccato” in un contratto di affitto lungo con società di gestione, potrebbe non tornare facilmente sul mercato della vendita o della locazione ordinaria quando cambia la domanda.

• Diminuzione delle opportunità per gli agenti immobiliari: meno passaggi di vendita, meno gestione diretta di locazione ordinaria, riduzione della necessità di consulenza per i proprietari “fai-da-te”.

• Possibili contenziosi e compliance costosa: se il proprietario non segue la normativa, oppure la società gestore non è chiara nel suo modello contrattuale, possono emergere rischi (sanzioni, violazioni, responsabilità) che alla lunga danneggiano anche la reputazione degli operatori immobiliari.

6. Quali contromisure e strategie per gli agenti immobiliari e consulenti creditizi

– Educare il proprietario: spiegare chiaramente i vantaggi e i rischi del modello “società-gestore che prende in locazione + gestione locazioni brevi”, e confrontarlo con la locazione ordinaria o la vendita.
– Proporre modelli ibridi: locazione ordinaria + gestione “light” può rimanere interessante per il proprietario più attivo.
– Offrire servizi di compliance normativa: assistenza su CIN, BDSR, comunicazioni, imposta di soggiorno, sicurezza immobile. Questo può diventare un differenziale competitivo per l’agenzia.
– Valutare il bene come investimento: per il consulente creditizio, accertare la redditività del bene in gestione, la durata contrattuale con la società, l’impatto sulla liquidabilità futura in caso di vendita.
– Sviluppare partnership: l’agenzia potrebbe entrare in collaborazione con società di gestione, offrendo al proprietario un pacchetto completo “vendita/locazione/residenza breve gestita” con trasparenza e supporto.
– Monitorare l’evoluzione normativa: poiché la regolamentazione è in divenire (es: modifiche al numero di immobili, aliquote, requisiti), rimanere aggiornati è fondamentale.

7. Conclusione

La crescente regolamentazione delle locazioni brevi rappresenta sia un’opportunità sia un potenziale fattore di disintermediazione per il mondo tradizionale immobiliare. Se da un lato mette in sicurezza il mercato e tutela i consumatori, dall’altro può accelerare la transizione dei proprietari verso modelli gestiti “chiavi in mano” da operatori/ piattaforme, riducendo il ruolo dell’agente immobiliare e modificando la dinamica del mercato residenziale.

In questo contesto, gli agenti immobiliari e i consulenti creditizi devono essere proattivi: non semplici “venditori” o “gestori” ma partner strategici che aiutano il proprietario a scegliere il modello più adatto, a capire la normativa, a valutare l’impatto sul proprio patrimonio e a mantenere la libertà di azione.
Se il proprietario viene “spinto” verso la piattaforma solo perché non comprende o non vuole gestire gli obblighi normativi, potrebbe perdere parte del controllo sul proprio immobile e sul proprio futuro patrimoniale.

In definitiva: la regolamentazione degli affitti brevi, se non accompagnata da modelli di servizio e consulenza adeguata, rischia di trasformarsi in un fattore di accelerazione verso la concentrazione della gestione immobiliare nelle mani di pochi operatori. E questo cambia profondamente il mercato per agenti immobiliari, proprietari e acquirenti.

La Redazione