La riforma della Legge 3 febbraio 1989, n. 39, torna al centro del dibattito parlamentare. Non si tratta, almeno al momento, di una norma già approvata, né di una modifica immediatamente operativa: siamo davanti a un disegno di legge, l’AS 1894, depositato al Senato nella XIX Legislatura, che interviene sulla disciplina dell’attività di agente di affari in mediazione e sul regolamento attuativo collegato.
Per gli agenti immobiliari si tratta però di un passaggio da seguire con attenzione, perché il tema non riguarda soltanto l’aggiornamento formale di una legge ormai datata, ma il possibile riposizionamento dell’intera professione: accesso, formazione, responsabilità, trasparenza verso il cliente, contrasto all’abusivismo e ampliamento delle attività riconosciute.
Il video ufficiale della conferenza stampa alla Camera dei Deputati è disponibile qui: https://webtv.camera.it/evento/31520
Un disegno di legge, non ancora una riforma approvata
Il primo punto da chiarire è giuridico e operativo: la riforma non è ancora legge.
Il riferimento attuale è il Disegno di legge AS 1894, presentato al Senato, intitolato alle modifiche della Legge 3 febbraio 1989, n. 39, in materia di attività di agente di affari in mediazione, nonché alla disciplina collegata all’attività professionale. La presentazione pubblica del DDL è avvenuta anche presso la Camera dei Deputati, con una conferenza stampa dedicata alla riforma della Legge 39/89 sugli agenti d’affari in mediazione.
Questo significa che, per ora, siamo davanti a una proposta politica e normativa. Il testo potrà essere discusso, modificato, integrato, rallentato o eventualmente approvato secondo il normale iter parlamentare. Per la categoria, tuttavia, il dato rilevante è che la questione è tornata ufficialmente dentro il circuito istituzionale.
Perché la Legge 39/89 è considerata da aggiornare
La Legge 39/89 ha rappresentato per decenni il riferimento principale per la disciplina dell’attività di mediazione. Ma il mercato immobiliare del 2026 è profondamente diverso da quello del 1989.
Sono cambiati i clienti, sono cambiate le aspettative di tutela, sono cambiati gli strumenti digitali, sono cambiate le forme di promozione degli immobili, sono cambiati i rischi documentali, urbanistici, catastali, finanziari e contrattuali. È cambiato anche il ruolo effettivo dell’agente immobiliare, che sempre più spesso non si limita a mettere in contatto venditore e acquirente, ma accompagna le parti lungo un percorso complesso, fatto di verifiche, consulenza preliminare, gestione documentale, negoziazione, coordinamento con tecnici, notai, istituti di credito e professionisti.
Da qui nasce l’esigenza di una disciplina più aderente alla realtà attuale della professione.
Formazione continua: da abilitazione iniziale a aggiornamento permanente
Uno dei punti più significativi della proposta riguarda la formazione continua.
Per gli agenti immobiliari questo sarebbe un cambio di paradigma. Non basterebbe più pensare all’abilitazione come a un momento iniziale, superato il quale la preparazione professionale resta affidata alla buona volontà individuale. La riforma ipotizza un modello nel quale l’aggiornamento diventa parte strutturale dell’esercizio professionale.
È un passaggio importante perché il mercato immobiliare richiede competenze sempre più trasversali: normativa urbanistica, fiscalità immobiliare, antiriciclaggio, privacy, contrattualistica, mutui, locazioni, nuove tecnologie, comunicazione digitale, gestione del rischio e responsabilità professionale.
Una formazione continua realmente efficace potrebbe rafforzare l’immagine della categoria e distinguere con maggiore nettezza il professionista aggiornato dall’operatore improvvisato.
Percorso universitario dedicato: alzare il livello d’ingresso
Tra i contenuti annunciati figura anche l’ipotesi di un percorso universitario dedicato all’accesso alla professione.
Questo punto va interpretato con prudenza, perché sarà decisivo comprendere se l’eventuale percorso universitario sarà obbligatorio, alternativo, integrativo o valorizzato come titolo qualificante. Tuttavia, il segnale politico è chiaro: portare la professione verso un livello formativo più alto e più riconoscibile.
Per molti agenti immobiliari questa può essere una questione delicata. Da un lato, una formazione più robusta può aumentare il prestigio professionale. Dall’altro, occorre evitare che l’accesso alla professione diventi eccessivamente teorico o lontano dalla pratica quotidiana delle agenzie.
La sfida sarà trovare un equilibrio: più preparazione, ma senza perdere il contatto con la realtà operativa del mercato.
Commissioni d’esame con agenti esperti
Un altro punto rilevante riguarda la possibile presenza di agenti immobiliari esperti nelle commissioni d’esame.
È un tema concreto. L’esame abilitante non dovrebbe limitarsi a verificare nozioni astratte, ma anche la capacità del candidato di comprendere situazioni reali: incarichi, proposte, trattative, provvigioni, documenti, criticità dell’immobile, rapporti con le parti, gestione delle informazioni e responsabilità professionali.
La presenza di professionisti esperti potrebbe rendere la selezione più aderente al lavoro effettivo dell’agente immobiliare. Naturalmente, anche qui sarà importante garantire criteri trasparenti, imparzialità e qualità nella composizione delle commissioni.
Forma scritta: più tracciabilità nei rapporti con clienti e parti
Tra i passaggi più interessanti della riforma c’è il tema della forma scritta nell’esercizio della mediazione.
Per gli agenti immobiliari questo può avere conseguenze importanti. La forma scritta può rafforzare la chiarezza dei rapporti tra agenzia, venditore, acquirente, locatore o conduttore. Può ridurre ambiguità su incarichi, patti provvigionali, attività svolte, condizioni concordate e obblighi delle parti.
In un settore dove il contenzioso nasce spesso da aspettative non chiarite, accordi verbali, incarichi poco definiti o contestazioni sulla maturazione della provvigione, una maggiore tracciabilità può rappresentare una tutela sia per il cliente sia per il professionista.
La forma scritta, però, non deve diventare solo burocrazia. Deve essere uno strumento di qualità professionale: documenti chiari, comprensibili, completi e coerenti con l’attività effettivamente svolta.
Conto dedicato e segregato per le somme ricevute
Altro elemento di rilievo è l’ipotesi di un conto dedicato e segregato per la gestione delle somme ricevute nelle trattative.
Il punto è particolarmente sensibile quando l’agente immobiliare riceve somme a titolo di deposito, caparra o garanzia nell’ambito della trattativa. La separazione di tali somme dal patrimonio dell’agenzia o del professionista può aumentare la fiducia del mercato e la tutela delle parti.
Per la categoria, questo potrebbe essere anche un elemento reputazionale: dimostrare che la gestione del denaro altrui avviene con procedure chiare, tracciabili e sicure.
Naturalmente, bisognerà capire come la norma sarà scritta nel dettaglio: se si tratterà di una facoltà o di un obbligo, quali somme saranno coinvolte, quali saranno le modalità operative, quali controlli saranno previsti e quali responsabilità ricadranno sull’agente.
Property management: verso un riconoscimento normativo
Il riconoscimento del property management è uno dei punti più attuali.
Molte agenzie immobiliari già offrono servizi che vanno oltre la mediazione classica: gestione di immobili a reddito, supporto nelle locazioni, coordinamento manutentivo, valorizzazione del patrimonio immobiliare, gestione documentale, rapporti con conduttori e proprietari, assistenza continuativa al cliente investitore.
Oggi queste attività si muovono spesso in un’area non sempre chiarissima, tra consulenza, gestione e intermediazione. Una cornice normativa più definita potrebbe aiutare le agenzie a strutturare meglio i servizi, comunicarli in modo più corretto e ridurre il rischio di sovrapposizioni improprie con altre professioni.
Per il mercato, questo potrebbe significare maggiore trasparenza. Per gli agenti, una possibile evoluzione del modello di business.
Intermediazione di quote societarie immobiliari
Tra le ipotesi della riforma vi è anche la possibilità, per l’agente immobiliare, di operare nell’intermediazione di quote societarie immobiliari senza ulteriori abilitazioni.
Il tema è tecnico ma importante. In alcune operazioni, l’interesse economico sostanziale non riguarda direttamente la vendita dell’immobile, ma la cessione di quote o partecipazioni di società che detengono immobili. In questi casi il confine tra operazione societaria e operazione immobiliare può diventare complesso.
Un chiarimento normativo potrebbe ridurre incertezze operative e interpretative, soprattutto nelle operazioni di maggiore valore o negli investimenti immobiliari strutturati.
Contrasto all’abusivismo: il vero banco di prova
Ogni riforma della professione rischia di essere incompleta se non affronta seriamente il nodo dell’abusivismo.
Gli agenti immobiliari abilitati sostengono costi, obblighi, formazione, assicurazione, responsabilità, adempimenti e controlli. L’operatore abusivo, invece, agisce fuori dalle regole, danneggiando i clienti, alterando la concorrenza e indebolendo l’immagine dell’intera categoria.
Per questo il contrasto all’abusivismo non può essere un semplice slogan. Deve tradursi in controlli effettivi, sanzioni applicate, maggiore collaborazione tra istituzioni, Camere di Commercio, associazioni di categoria e professionisti.
Se la riforma introdurrà nuovi obblighi per gli agenti regolari, ma non rafforzerà in modo concreto la lotta agli operatori abusivi, il rischio sarà quello di appesantire chi già lavora nella legalità senza incidere davvero sulle distorsioni del mercato.
Una riforma utile solo se rafforza il professionista serio
La direzione della riforma appare chiara: più formazione, più tracciabilità, più responsabilità, più riconoscimento professionale.
Per gli agenti immobiliari può essere un’occasione importante. Ma una riforma di questo tipo va letta con attenzione, senza entusiasmo superficiale e senza rifiuto pregiudiziale.
La domanda vera è: questa riforma aiuterà il professionista serio a lavorare meglio, a tutelarsi di più, a distinguersi dagli abusivi e a offrire un servizio più qualificato al cittadino?
Se la risposta sarà sì, la categoria potrà uscirne rafforzata. Se invece la riforma si limiterà ad aggiungere adempimenti senza strumenti reali di tutela, controllo e valorizzazione, il rischio sarà quello di produrre solo nuova burocrazia.
Per questo gli agenti immobiliari dovrebbero seguire l’iter parlamentare del DDL AS 1894 con grande attenzione. Non si tratta di una questione riservata alle associazioni o agli addetti ai lavori istituzionali: riguarda il modo in cui la professione sarà riconosciuta, esercitata e percepita nei prossimi anni.
La Redazione
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