di Ivan Lanfranchi di VORREI:IT
Oggi i siti di valutazione immobiliare sono davvero molti, ma non sempre le valutazioni risultano così esaustive e reali.
Abbiamo testato per Te i siti dei portali immobiliari più utilizzati per la valutazione immobiliare.
Valutazione Casa Online
Da quando sono nati i sistemi di calcolo di valutazione online, la richiesta di valutazioni semplici, intuitive e veloci è aumentato. Questi strumenti ti permettono, compilando alcuni campi, di ottenere una valutazione gratuita ed immediata del tuo immobile.
Anche se i sistemi di valutazione automatica, chiamati tecnicamente avm (automated valuation model) sono sempre più performanti, prima di addentrarci in questo interessante mondo è obbligatorio fare una premessa: un sistema automatico sarà efficace se le informazioni inserite saranno precise e oggettive.
I sistemi di valutazione online usano diversi approcci basati sulla stima comparativa dell'estimo e hanno vari gradi di affidabilità in funzione della provenienza dei dati (Big Data), delle informazioni richieste all'utente e dai principi su cui è basato l'algoritmo.
Abbiamo voluto effettuare un test di funzionamento sui principali sistemi di valutazione proposti nelle prime pagine di Google.
La nostra richiesta di Valutazione
L'immobile che abbiamo usato per i nostri test è appena stato venduto, quindi disponiamo di dati certi sul suo reale valore. Di seguito le caratteristiche della nostra proprietà:- Appartamento in centro a Torino (Via San Secondo)
- Parzialmente da ristrutturare
- 85 m²
- 4 locali
- 2 bagni
- 2 balconi
- Classe energetica E
- Riscaldamento centralizzato con termo-valvole
- Buoni condizioni generali dell'edificio e delle parti comuni
- Ascensore
- Nessuna cantina
1. Casa.it
Il calcolatore per la valutazione di un immobile sul sito Casa.it è molto semplice e fruibile, basteranno pochi minuti per avere una stima della tua proprietà.
Ti verranno poste alcune domande e campi da compilare come: l’indirizzo, il comune di appartenenza, la tipologia dell’immobile, il numero di locali, la superficie dell’intero immobile e di eventuale balcone, terrazzo e giardino; l’impianto di riscaldamento, posti auto/garage.
Sul sito di Casa.it ciò che risulta interessante è che puoi avere, oltre alla stima del prezzo di vendita, anche una stima del prezzo di locazione.
Al termine delle richieste, ti verrà mostrata immediatamente la valutazione del tuo immobile con lo storico dei valori di compravendita minimi e massimi registrati nella zona.
Il risultato di casa.it è stato di 180.000 €, con una forchetta piuttosto ampia compresa tra i 150.000 € e i 210.000 €.
2. Immobiliare.it
Il sistema di valutazione di Immobiliare.it è leggermente più complesso e il tempo trascorso prima di ottenere la valutazione è più lungo.
Ci sono alcuni parametri standard richiesti come l’indirizzo e la zona in cui è situata la casa, ma anche il tipo di riscaldamento, l’anno di costruzione della proprietà e i mq di balcone, terrazzo e giardino.
La differenza è evidente nelle richieste relative all'esposizione e all’affaccio dell’immobile (quindi tutto ciò che è visibile dai lati liberi della tua casa). Perciò, prima di iniziare la tua richiesta di valutazione su Immobiliare.it assicurati di conoscere questi dati per non avere difficoltà nella compilazione.
L’ultima domanda rivolta è se si ha già iniziato un progetto di vendita della proprietà e se può interessarti una valutazione personalizzata da parte di alcune agenzie immobiliari selezionate.
Al termine di queste domande, viene visualizzata la stima del tuo immobile con annessa la proposta delle 4 agenzie della tua zona disponibili per la tua valutazione gratuita.
La valutazione diimmobiliare.it è compresa tra i 175.000 € e i 213.000 € con un prezzo stimato di 194.000 €.
3. Requot.it
Abbiamo richiesto la valutazione della proprietà con le medesime caratteristiche anche nel sistema di valutazione del sito di Requot.it.
In questo caso ti verranno poste domande più specifiche rispetto ai siti precedenti e alle richieste standard.
Viene posta maggiore attenzione sulla luminosità, sulla vista e sull’esposizione, sulle rifiniture, sui parcheggi disponibili e se la zona risulta essere tranquilla o rumorosa.
Secondo il nostro punto di vista il dettaglio della valutazione è molto più esaustivo, ma la valutazione di Requot è stata la più conservativa tra quelle testate con un range tra i 155.000 € e i 179.000 € ed un prezzo più probabile di 167.000 €.
4. Idealista.it
Su idealista.it il sistema di calcolo è strutturato in maniera diversa rispetto a quelli visti fin ora.
Vengono poste poche domande standard come l’indirizzo e il numero civico, la tipologia dell’immobile e la sua superficie.
Ti verrà chiesta la tua email personale per fornirti una copia della valutazione da te richiesta. Malgrado le informazioni richieste siano poche, la precisione della valutazione è buona. Secondo quanto indicato dal sito l'algoritmo potrebbe acquisire informazioni dal catasto per ottimizzare la sua precisione.
La valutazione effettuata per il nostro appartamento test su Torino è stata di quasi 200.000 €
5. Wikicasa.it
La stessa analisi è stata fatta con il sistema di valutazione di Wikicasa, mantenendo stabili tutti i parametri. Le informazioni di geolocalizzazione e caratteristiche sono in linea con gli altri sistemi di valutazione.
In pochi minuti siamo arrivati all'ultima fase nella quale il portale ci ha chiesto una email per inviarci la valutazione e poi ci ha fornito la valutazione.
La valutazione di 221.000 € con una tolleranza del +- 10% si è avvicinata molto al valore di vendita dell'appartamento che alla fine dell'articolo ti sveleremo.
6. Vorrei.it
Abbiamo testato anche il nostro sistema di valutazione immobiliare online: l'avm di vorrei.it è in linea con gli altri valutatori sul tipo di informazioni raccolte.
Il sistema ha restituito una tra le valutazioni più precise con un range compreso tra i 214.973 € e i 239.864 € valutando l'immobile poco più di 226.000 € con un errore del 2.72% rispetto al prezzo di vendita finale.
7. Casavo
Abbiamo voluto testare anche il sistema di valutazione di Casavo, l'instant buyer italiano più conosciuto, che dopo averci chiesto informazioni similari alle altre piattaforme ci ha proposto una valutazione compresa tra i 155.000 € e i 189.000 €.
Questo valore tendenzialmente conservativo è pienamente giustificato dal fatto che questa azienda acquista direttamente l'immobile.
8. Agenzia delle Entrate
Infine abbiamo testato il servizio dell'Agenzia delle Entrate attraverso il quale è possibile visionare le compravendite realmente effettuate nel raggio di un determinato punto. Non si tratta di un avm per la valutazione automatica, ma di uno strumento interessante per consultare il valore esatto delle ultime compravendite immobiliari effettuate.
Purtroppo il servizio è fatto male: il menù a tendina (select) degli anni è sbagliato, perché consente di estrarre dal 2019-2020-2021 al 2019-2020, i marker sulla mappa non hanno riferimenti o finestre con dettagli sulla compravendita, giustificati da ragioni di privacy è impossibile comprendere quale sia l'immobile oggetto di transazioni, vengono indicati solo i vani e non i metri quadri e infine non ci sono informazioni sullo stato dell'immobile.
Un'opportunità mancata per offrire ai cittadini un servizio utile che avrebbe potuto contribuire alla fluidità del mercato: pubblicheremo a breve un articolo di approfondimento su questo servizio.
I dati offerti dall'Agenzia delle Entrate non sono stati utili a confermare il valore dell'immobile elaborato dai sistemi di valutazione che abbiamo testato.
In sintesi
Adesso sarai curiosa/o di sapere il prezzo a cui è stato venduto l'appartamento: la proprietà è stata venduta ad una coppia di professionisti della città a 220.000 €.
I valutatori automatici hanno restituito valori contrastanti: avremmo dovuto ottenere valutazioni molto simili con una tolleranza compresa tra i 210.000 € e i 230.000 € e invece ci siamo trovati ad avere un prezzo minimo di 150.000 € ed un prezzo massimo di 239.000 € per una compravendita conclusa a 220.000 €.
Facendo la media matematica di tutti i valutatori online otteniamo un valore medio di 198.000 €, prezzo ribassista del 10% rispetto al reale prezzo dell'appartamento, ma accettabile tenuto conto che si tratta di valutazioni automatiche.
Il livello di precisione, impensabile fino a qualche anno fa, consentirà un domani, attraverso i big data, di ottenere un valore di vendita sempre più attendibile, ma ad oggi la valutazione di un agente immobiliare che conosce il territorio resta indispensabile.
Vince il nostro test per facilità d'uso e precisione del risultato Wikicasa.
Crediamo che entro la fine del decennio saranno i valutatori automatici ad indicare al compratore quanto offrire per la casa che desidera comprare, come già risulta evidente dal numero di valutazioni effettuate da potenziali compratori, ma sarà necessario avere maggiori dati dai pubblici registri per raggiungere il livello di efficienza e trasparenza già disponibile oggi negli Stati Uniti d'America e in alcuni paesi europei. "
Qui si conclude questo interessante articolo di qui vi linkiamo qui la pagina originale→VAI ALL'ARTICOLO ORIGINALE←
E Voi agenti abilitati iscritti a FacesofRE.com, cosa pensate di qunato letto? scrivete nei commenti la vostra opinione↓
Commenti
il servizio dell'Agenzia delle Entrate è migliorabile e, per meotdologia, è migliore di tutti gli altri analizzati.
E' un primo concreto passo verso una migliore trasparenza del mercato immobiliare italiano che, comunque, è possibile da anni da parte degli agenti immobiliari realmente professionali e reali conoscitori del mercato immobiliare locale.
"un sistema automatico sarà efficace se le informazioni inserite saranno precise e oggettive" con questa doverosa premessa tutto il resto dell'articolo non dovrebbe esistere perchè nei servizi proposti le informazioni non sono nè precise nè oggettive.
Può essere oggettiva e precisa una informazione inserita senza regole e senza verfica? Questo, a quanto mi risulta, è la procedura di inseriemtno di un annuncio in un portale. Con questo modo di operare risulta praticamente impossibile confrontare i singoli annunci, figuriamoci fare una valutazione immobiliare
Tutti i servizi proposti non hanno niente a che fare con la valutazione immobiliare. Sono i soliti articoli redatti da chi non ha presente le basi minime della valutazione immobiliare. Anche la verifica di affidabilità è completamente inaffidabile sito tutti i punti di vista
Ciao Carlo e grazie del tuo commento; ma quindi ritieni che questi strumenti daranno valori errati rispetto a quelli reali?
Questi strumenti semplicistici non forniscono una valutazione di mercato, è evidente. E anche questo è alla base del minimo bagaglio culturarle e formativo di ogni agente immobiliare.
La valutazione immobiliare è una prestazione professionale che si basa su dati certi, metodi condivisi e affidabilità del servizio, tutte caratteristiche che questi giocattoli non hanno.
Vengono promossi e presentanti come strumenti di valutazione ma di valutativo non hanno niente se non il nome che erroneamente viene attirubuito. Si tratta di pubblicità ingannevole
le valutazioni immobiliari non si verficano con il calcolo della divergenza fra valore QUINDI l'articolo è errato da un punto di vista di metodo.
Si tratta di un errore grossolano ed evidente.
Le motivazioni sono moltissime e gli agenti immobiliari professionali le conoscono molto bene, a tutela del proprio lavoro e della prestazione professonale che forniscono al cliente.