La vendita di un appartamento occupato da un inquilino può comportare delle complessità maggiori se confrontatta alla vedinta di un immobile libero. Come comportarsi nei confronti del conduttore?
In base al combinato disposto degli artt. 1406 c.c. e 1599 -1603 c.c. la vendita del bene già locato comporta anche la cessione del contratto di locazione.
Ne deriva pertanto che, qualora le parti non abbiano raggiunto un diverso accordo, l'acquirente si sostituisce al venditore nella posizione del locatore, senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente nuovo locatore, solo a decorrere dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea.
Dunque nei rapporti con il conduttore la sostituzione nel rapporto non avviene automaticamente, ma presuppone che del trasferimento di proprietà sia dato avviso al conduttore, il quale, dal canto suo, adempirà correttamente il proprio obbligo di pagamento del canone effettuando il versamento in favore del precedente proprietario, fino al momento in cui egli non sia adeguatamente informato dell’intervenuta vendita.
Di contro, si precisa invece che, nel caso di trasferimento di proprietà dell'immobile locato all'attuale conduttore, è evidente che il contratto di locazione cessa di avere qualsiasi efficacia, a partire dal momento in cui la compravendita si perfeziona.
Si rileva comunque, da ultimo, che, qualora la vendita avvenga alla scadenza del primo quadriennio di contratto, previa disdetta inviata a norma dell’art. 3 lett. g) della legge n. 431/98, ovvero motivata con l’intenzione di vendere l’immobile a terzi, in mancanza della proprietà in capo al locatore di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, sul territorio nazionale, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, a norma degli articoli 38 e 39 della legge 392/78.
Ciò significa che all’inquilino deve essere notificato un atto contenente gli estremi della proposta di acquisto pervenuta al proprietario, comprensiva del prezzo, affinché l’inquilino stesso possa essere preferito ad altri potenziali acquirenti, a parità di condizioni.
Quando, invece, il proprietario manifesti la volontà di vendere in qualsiasi altra fase del rapporto di locazione, all’inquilino non è riconosciuto alcun diritto di prelazione.
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