Acquistare un immobile è un'importante decisione che comporta la verifica di diverse questioni, tra cui la legittimità dei titoli edilizi.
Secondo una recente sentenza del Consiglio di Stato, la responsabilità di questa verifica è condivisa tra l'acquirente e l'ufficiale rogante, che nel caso oggetto della sentenza è il notaio.
Nella sentenza n. 1148/2023 (Scarica la sentenza QUI→Sentenza 02 02 2023 -1148.pdf ), i giudici hanno confermato l'annullamento di un permesso di costruire, per la realizzazione di un'unità immobiliare in violazione delle distanze legali, che era stato acquistato da una nuova proprietaria che aveva fatto affidamento sulla legittimità del titolo edilizio. Questa sentenza dimostra che gli abusi edilizi non possono essere ignorati semplicemente sulla base della buona fede dell'acquirente.
L'acquirente, anche con l'aiuto del notaio, ha l'obbligo di verificare la regolarità edilizia dell'immobile che sta per acquistare. Nel caso in questione, il Tar ha ritenuto che la nuova proprietaria avrebbe dovuto prestare maggiore attenzione alla verifica dei titoli edilizi, ma invece ha ignorato il permesso di costruire annullato dall'Amministrazione Comunale.
Questo ha portato a una situazione in cui l'edificio autorizzato non era adeguato al suo uso, poiché la variazione catastale da ufficio a abitazione era errata.
Il risultato di questa poca attenzione della proprietaria? che il Giudice di prima istanza ha confermato l'annullamento del permesso di costruire, sottolineando che:
• il Comune aveva rilasciato il permesso basandosi su una falsa autorizzazione per la deroga delle distanze, e questo rendeva il provvedimento di annullamento un atto vincolato che non richiedeva ulteriori comunicazioni;
• il fatto che la nuova proprietaria non abbia materialmente commesso l'abuso edilizio non ha alcun impatto sulle sanzioni edilizie, che sono legate all'immobile e possono essere imposte anche molto tempo dopo la commissione dell'abuso;
• la giurisprudenza ha chiarito che la demolizione può essere ordinata al proprietario non perché sia effettivamente responsabile o sia sospettato di aver commesso l'abuso edilizio, ma perché è legato alla res in quanto il legislatore lo considera responsabile dell'eliminazione dell'abuso commesso da altri.
Questo giudizio fornisce un importante chiarimento sulla questione della responsabilità per gli abusi edilizi nella trasmissione di proprietà e la necessità per l'acquirente e per il notaio di verificare la legittimità dei titoli edilizi dell'immobile prima dell'acquisto.
La sentenza del Consiglio di Stato:
La sentenza ha preso in considerazione il fatto che la concessione edilizia e il condono sono sempre rilasciati rispettando i diritti dei terzi. In caso di conflitto tra proprietari interessati in modo opposto alla costruzione, la risoluzione deve avvenire confrontando le caratteristiche dell'opera con le norme edilizie stabilite dall'articolo 871 del codice civile. Il condono edilizio riguarda i rapporti tra la pubblica amministrazione e il costruttore privato, che ne può beneficiare anche se la costruzione abusiva viola le norme sulle distanze legali.
Tuttavia, i diritti dei terzi non sono influenzati e questi possono far valere la violazione delle norme e richiedere la demolizione delle opere abusive o il risarcimento dei danni.
Ordine di demolizione ha carattere reale:
Riguardo all'ordine di demolizione, il Consiglio di Stato ha ribadito che i provvedimenti sanzionatori a contenuto ripristinatorio/demolitorio relativi alle opere abusive hanno un carattere reale. Pertanto, l'adozione di questi provvedimenti non dipende dalla responsabilità del proprietario o dell'occupante dell'immobile, ma si applica anche a chi non ha commesso la violazione, ma è in un rapporto con la res che assicuri la restaurazione dell'ordine giuridico violato. La proprietaria potrà esercitare eventuali diritti risarcitori nei confronti di chi non ha tutelato il suo interesse ad acquistare un bene privo di difformità urbanistiche, ma non può contestare l'illegittimità dei provvedimenti.
L'affidamento, la buona fede e la necessità di equilibrare gli interessi privati con quelli pubblici non possono essere utilizzati come argomenti per giustificare l'annullamento di un titolo edilizio in autotutela. Tuttavia, l'onere motivazionale che grava sull'Amministrazione in questo caso può essere alleviato in base alla rilevanza degli interessi pubblici protetti, in particolare quelli legati alla normativa edilizia. La giurisprudenza (Palazzo Spada) ha stabilito che la repressione degli abusi edilizi è un'attività vincolata e, pertanto, non è soggetta a particolari garanzie partecipative, come la comunicazione di avvio del procedimento ai soggetti interessati. Pertanto, i destinatari dell'ordine di demolizione non possono vantare i diritti connessi alla partecipazione procedimentale, come il diritto di presentare osservazioni e di essere presi in considerazione prima della decisione finale dell'Amministrazione.
In questo caso specifico, il Comune aveva correttamente notificato l'avvio del procedimento e il successivo provvedimento di annullamento del permesso di costruire, operando in modo perfettamente legittimo.
In conclusione, per evitare spiacevoli sorprese post-acquisto, è fondamentale che sia l'acquirente che il notaio verifichino la legittimità dei titoli edilizi di un immobile prima di procedere con la transazione, quindi senza lesinare nel chiedere l'intervento di figure competenti terze, in grado di muoversi per verificare in modo concreto lo stato di fatto dell'immobile e confrontarlo con la situazione documentale disponibile. Questo aiuterà a garantire la sicurezza dell'investimento e a proteggere i diritti dei proprietari.
Staff AgentiImmobiliari.org & Smart Project Consulting
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