Le donazioni immobiliari restano un fenomeno centrale nel mercato italiano. Non sono un tema marginale, né una semplice questione familiare da affrontare solo in sede notarile. Sono, sempre più spesso, un elemento concreto della filiera immobiliare: incidono sull’acquisizione dell’incarico, sulla commerciabilità dell’immobile, sulla fiducia dell’acquirente, sulla concessione del mutuo e sulla gestione delle obiezioni in trattativa.
Secondo i Dati Statistici Notarili 2025 relativi alle donazioni, elaborati dal Consiglio Nazionale del Notariato, nel 2025 in Italia sono state registrate 216.558 donazioni di beni immobili, quasi in linea con le 217.749 del 2024. Le donazioni di beni mobili sono state invece 46.864, contro le 47.085 dell’anno precedente. Il dato conferma una sostanziale stabilità e dimostra che la donazione resta uno strumento ampiamente utilizzato dalle famiglie italiane per pianificare in vita il passaggio di proprietà di immobili, capitali e diritti alle nuove generazioni.
Il numero del 2025 è lontano dal picco storico del 2021, quando le donazioni immobiliari avevano raggiunto quota 221.642, ma resta superiore ai livelli più bassi del 2020 e del 2023. In altre parole, le donazioni non sono un’anomalia del mercato: sono una componente ricorrente, stabile e strutturale della proprietà immobiliare italiana. Per gli agenti immobiliari questo significa una cosa molto concreta: prima o poi, in acquisizione o in trattativa, capiterà sempre più spesso di dover gestire immobili con provenienza donativa.
I numeri delle donazioni immobiliari nel 2025
Nel dettaglio, le donazioni immobiliari del 2025 si sono attestate a 216.558 atti. I fabbricati rappresentano la quota principale, pari al 56,62% del totale, con 122.618 donazioni. Seguono le donazioni della nuda proprietà di fabbricato, pari al 16,32%, con 35.343 atti. I terreni agricoli incidono per il 13,18%, con 28.552 donazioni, mentre i terreni edificabili restano una componente molto più contenuta, pari all’1,32%, con 2.848 atti.
La distribuzione territoriale evidenzia una maggiore concentrazione nel Sud Italia, dove si registrano 77.419 donazioni, pari al 35,7% del totale nazionale. Seguono il Nord Est con 40.337 donazioni, il Nord Ovest con 39.849, il Centro con 31.438 e le Isole con 27.515.
In valore assoluto, la Campania è la prima regione per numero di donazioni immobiliari, con 27.909 atti, pari al 12,89% del totale nazionale. Seguono Lombardia e Sicilia. Se invece si guarda il rapporto tra donazioni e popolazione residente, il Trentino-Alto Adige guida la classifica con 961 donazioni ogni 100.000 abitanti, seguito da Calabria e Basilicata.
Anche il dato anagrafico è interessante. Tra i donatari di beni immobili, il 23,32% ha tra 18 e 35 anni, il 20,98% tra 36 e 45 anni e il 25,06% tra 46 e 55 anni. I donanti, invece, si concentrano soprattutto nelle fasce d’età più avanzate: il picco si registra tra gli over 76, che rappresentano il 35,14% dei casi. Nel 2025 sono state inoltre registrate 78.893 donazioni con beneficio prima casa, sostanzialmente stabili rispetto alle 78.913 del 2024.
Questi numeri dicono molto anche agli operatori immobiliari. La donazione non riguarda solo famiglie che pianificano la successione, ma anche giovani acquirenti, nuclei familiari che ricevono aiuti patrimoniali, trasferimenti di nuda proprietà, riorganizzazioni del patrimonio e immobili che, dopo qualche anno, possono tornare sul mercato.
La riforma delle donazioni immobiliari: perché cambia lo scenario
Il dato statistico va letto insieme alla novità normativa più importante: la riforma della circolazione degli immobili di provenienza donativa. La riforma, introdotta dall’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, è entrata in vigore il 18 dicembre 2025 ed è pienamente a regime dal 18 giugno 2026, dopo un periodo transitorio di sei mesi.
Prima della riforma, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione poteva esporre il terzo acquirente a un rischio particolarmente delicato. Se la donazione aveva leso i diritti dei legittimari del donante, questi ultimi potevano agire non solo nei confronti del donatario, ma anche contro i successivi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene. Questo meccanismo ha reso per anni più complessa la vendita degli immobili donati, creando timori negli acquirenti e difficoltà nei rapporti con le banche.
La riforma elimina l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, lasciando però intatta la tutela dei legittimari, che conservano un diritto di credito verso il donatario per la quota eventualmente lesa. Secondo il Notariato, questo intervento supera un’incertezza che per anni ha frenato vendite e mutui su immobili donati, rafforzando la sicurezza delle compravendite e agevolando l’accesso al credito.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha evidenziato che la riforma stabilizza la circolazione dei beni di provenienza donativa e successoria, rafforza la bancabilità degli immobili e riequilibra il rapporto tra tutela dei legittimari e certezza dei traffici giuridici. Il passaggio centrale è il superamento del diritto di seguito nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso e la tendenza verso una tutela di natura prevalentemente obbligatoria, cioè economica, non più reale sul bene.
Per gli agenti immobiliari, il cambiamento è rilevante. L’immobile donato non deve essere più trattato automaticamente come un bene difficile, sospetto o quasi invendibile. Deve però essere gestito con metodo, documentazione e comunicazione corretta.
Cosa cambia per gli agenti immobiliari
La riforma non cancella il bisogno di competenza. Anzi, lo rende ancora più importante. Chi lavora nell’intermediazione immobiliare deve saper distinguere tra una provenienza donativa ormai gestibile in modo ordinato e una situazione che richiede verifiche specifiche, soprattutto in presenza di successioni già aperte, atti trascritti, opposizioni, rapporti familiari complessi o richieste di mutuo.
Il primo consiglio operativo è semplice: la provenienza dell’immobile deve entrare stabilmente nella checklist di acquisizione. Quando si prende un incarico, l’agente dovrebbe chiedere da subito come il venditore ha acquisito il bene: compravendita, successione, donazione, divisione, assegnazione, permuta o altra provenienza. Se emerge una donazione, non bisogna fermarsi al dato generico, ma ricostruire le informazioni essenziali: data della donazione, identità del donante, eventuale decesso del donante, apertura della successione, presenza di eredi legittimari, eventuali opposizioni o azioni trascritte.
Questo non significa sostituirsi al notaio. Significa, al contrario, creare le condizioni perché il notaio possa intervenire in modo tempestivo e perché la trattativa non si blocchi quando l’acquirente ha già firmato una proposta o avviato la pratica di mutuo.
Il secondo consiglio è coinvolgere il notaio prima, non dopo. Nei casi di provenienza donativa, attendere il preliminare o la fase finale della compravendita può essere un errore. Se il tema emerge troppo tardi, può trasformarsi in un problema commerciale: l’acquirente si allarma, la banca chiede chiarimenti, i tempi si allungano e il venditore percepisce l’agenzia come impreparata.
Il terzo consiglio riguarda la comunicazione. L’agente non deve dire “non c’è nessun problema”, perché sarebbe una formula troppo generica e potenzialmente pericolosa. È molto più professionale spiegare che la nuova disciplina ha reso più sicura la circolazione degli immobili donati, ma che il caso concreto deve essere verificato attraverso documenti, date e controlli notarili.
Una formulazione equilibrata potrebbe essere questa: “L’immobile proviene da donazione. Oggi la normativa è cambiata e la posizione del terzo acquirente è molto più tutelata rispetto al passato. Naturalmente raccogliamo subito la documentazione e la sottoponiamo al notaio, così l’acquirente e la banca possono valutare l’operazione con maggiore serenità.”
Dalla paura alla consulenza: come gestire le obiezioni degli acquirenti
La parola “donazione” continua a generare diffidenza. Molti acquirenti hanno sentito dire che gli immobili donati sono rischiosi, che le banche non li finanziano, che gli eredi possono tornare dopo anni o che la compravendita potrebbe essere contestata. In parte, questi timori derivano dal vecchio regime. Oggi, però, il quadro è cambiato.
L’agente immobiliare preparato può trasformare l’obiezione in un momento di consulenza. Non deve banalizzare il tema, ma nemmeno alimentare paure superate. Il messaggio corretto è che la riforma riduce sensibilmente il rischio per il terzo acquirente, ma restano importanti la verifica documentale, il coordinamento con il notaio e, quando c’è un mutuo, il confronto con la banca.
Anche gli annunci immobiliari dovrebbero essere scritti con prudenza. Sono da evitare formule assolute come “immobile donato senza alcun rischio” oppure “donazione irrilevante”. Molto meglio usare espressioni professionali, come “provenienza donativa con documentazione disponibile per le verifiche notarili” o “immobile di provenienza donativa, con quadro documentale ricostruito”.
Questo tipo di comunicazione trasmette competenza, non improvvisazione. E oggi, su un tema tecnico come questo, la competenza può fare la differenza tra una trattativa che procede e una trattativa che si arena.
Il rapporto con banche e mutui
Uno dei nodi storici degli immobili provenienti da donazione è sempre stato il credito. Molte banche, per anni, hanno guardato con cautela agli immobili donati, temendo che un’eventuale azione dei legittimari potesse incidere sulla garanzia ipotecaria. La riforma nasce anche per rafforzare la bancabilità di questi beni e rendere più semplice la concessione dei mutui.
Per gli agenti immobiliari, il consiglio è operativo: quando l’acquirente deve chiedere un mutuo, la provenienza donativa va comunicata subito al consulente creditizio o alla banca. Non deve emergere a istruttoria avanzata. Anticipare il tema consente di capire se l’istituto ha procedure interne aggiornate, quali documenti richiede e se la pratica può procedere senza ritardi.
In questo senso, l’agente non è solo un accompagnatore commerciale, ma un coordinatore del processo: venditore, acquirente, notaio, banca e consulente del credito devono muoversi su informazioni coerenti.
Strumenti assicurativi dedicati: esistono, ma vanno valutati caso per caso
Accanto alle verifiche notarili e bancarie, negli anni si sono sviluppati anche strumenti assicurativi dedicati agli immobili provenienti da donazione. Nella prassi si è parlato di polizze “Donazione Sicura”, “Donation No Problem”, title insurance o legal indemnity: coperture pensate per proteggere acquirenti, proprietari o creditori ipotecari dai rischi economici collegati alla provenienza donativa.
Federnotizie ha descritto queste polizze come strumenti finalizzati a facilitare la commerciabilità del bene, distinguendo tra coperture a tutela del proprietario e coperture a tutela del creditore ipotecario. In particolare, tali coperture potevano intervenire per evitare che il terzo proprietario perdesse il bene o che la banca vedesse compromessa la propria garanzia ipotecaria.
La riforma, però, ha cambiato anche il fabbisogno assicurativo. Alcuni operatori del settore hanno aggiornato la propria offerta proprio alla luce del nuovo quadro normativo. DUAL Italia, ad esempio, indica che le soluzioni “DUAL Donation no problem” per immobili e quote societarie non sono più disponibili, mentre restano operative altre coperture come “Successioni no problem” e “Title no problem”. Anche il portale Donazione Sicura di Aon segnala che, dal 18 giugno 2026, venendo meno il presupposto giuridico dell’azione di restituzione nei confronti degli acquirenti di immobili di provenienza donativa, non è più possibile sottoscrivere nuove polizze oltre tale data.
Il punto, per gli agenti immobiliari, è importante: la polizza non va presentata come una soluzione automatica o obbligatoria. Va invece considerata come uno strumento eventuale, da valutare con professionisti abilitati, soprattutto nei casi residui o complessi: successioni aperte prima della riforma, situazioni transitorie, immobili con provenienze articolate, rischi successori, vizi del titolo, operazioni con finanziamento o richieste specifiche della banca.
È fondamentale anche ricordare che l’agente immobiliare non deve improvvisarsi intermediario assicurativo. L’attività di distribuzione assicurativa è regolata e il Registro Unico degli Intermediari assicurativi e riassicurativi, tenuto da IVASS, contiene le informazioni sui soggetti abilitati a svolgere tale attività in Italia. Il ruolo corretto dell’agente è intercettare il problema, informare il cliente dell’esistenza di possibili strumenti di gestione del rischio e indirizzare verso notaio, banca, broker o intermediario assicurativo abilitato.
Per un approfondimento operativo dedicato proprio agli immobili di provenienza donativa, è utile anche il video “Gestire immobili con provenienza donativa”, disponibile su AgentiImmobiliari.org al seguente link: https://www.agentiimmobiliari.org/videos/gestire-immobili-con-provenienza-donativa.
Una checklist pratica per gli agenti immobiliari
Di fronte a un immobile proveniente da donazione, l’agente dovrebbe seguire un percorso ordinato.
Primo: individuare subito la provenienza dell’immobile, già in fase di acquisizione dell’incarico.
Secondo: raccogliere l’atto di provenienza e verificare se si tratta effettivamente di donazione, successione, divisione o altro titolo.
Terzo: ricostruire le date rilevanti, in particolare data della donazione, eventuale data di morte del donante e apertura della successione.
Quarto: chiedere se esistono eredi legittimari, contestazioni familiari, opposizioni o azioni già avviate.
Quinto: coinvolgere il notaio prima della proposta o comunque prima che la trattativa entri in una fase vincolante.
Sesto: se l’acquirente richiede un mutuo, informare subito banca o consulente del credito della provenienza donativa.
Settimo: valutare, solo se necessario, l’eventuale presenza di strumenti assicurativi o di coperture specialistiche, coinvolgendo esclusivamente soggetti abilitati.
Ottavo: comunicare con equilibrio, evitando sia allarmismi sia rassicurazioni assolute.
Un’opportunità di posizionamento professionale
Per gli agenti immobiliari, il tema delle donazioni può diventare anche un’occasione di marketing e posizionamento consulenziale. I numeri dimostrano che le donazioni immobiliari sono frequenti. Questo significa che molti proprietari, donatari, famiglie e potenziali venditori potrebbero avere bisogno di orientamento.
Un’agenzia può trasformare questo argomento in contenuti utili: articoli, newsletter, post LinkedIn, video brevi, guide scaricabili, webinar con notai o consulenti del credito. Alcuni titoli possibili potrebbero essere: “Hai ricevuto una casa in donazione? Cosa sapere prima di venderla”, “Immobili donati e mutuo: cosa cambia dopo la riforma”, “Vendere una casa ricevuta in donazione: documenti e verifiche da preparare”, “Donazione immobiliare: perché oggi la vendita può essere più semplice”.
Il valore non sta nel sostituirsi al notaio o all’avvocato. Sta nel riconoscere il problema prima degli altri, fare le domande giuste, costruire un percorso ordinato e accompagnare venditore e acquirente senza improvvisazioni.
Conclusione
Le donazioni immobiliari nel 2025 confermano un mercato stabile e numericamente rilevante. La riforma entrata pienamente a regime nel 2026 rappresenta un passaggio importante perché riduce uno dei principali ostacoli alla circolazione degli immobili provenienti da donazione: il rischio di restituzione del bene da parte del terzo acquirente.
Per gli agenti immobiliari, però, la vera novità non è solo giuridica. È professionale. Gli immobili donati non devono più essere considerati automaticamente problematici, ma richiedono metodo, documentazione, coordinamento con notaio e banca, capacità di spiegare la riforma ai clienti e attenzione agli eventuali strumenti assicurativi ancora utili nei casi specifici.
Chi saprà gestire questi immobili con competenza potrà trasformare un tema tradizionalmente percepito come critico in un’occasione di consulenza qualificata. E in un mercato dove la fiducia pesa quanto il prezzo, questa può diventare una differenza competitiva concreta.
La Redazione AI Org
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